【アパート雨漏り修理】空室改善に効く！大家さんの成功事例

2025年8月12日2025年8月27日

1. はじめに

アパート経営において「空室率の高さ」は収益を直撃する最大のリスクです。
築年数が経過した物件ほど劣化が目立ち、入居者から敬遠されやすくなります。その中でも特に深刻なのが 雨漏り です。

天井や壁のシミ
クロスの剥がれ
カビや臭い

こうした問題は、入居者の満足度を下げるだけでなく、入居希望者に「住みたい」と思わせない大きな要因となります。
しかし逆に、雨漏り修理を適切に行うことで「物件の信頼性」と「快適性」が改善し、空室対策として大きな効果を発揮します。

ここでは、雨漏りが空室を生む理由と、実際に修繕で改善した大家さんの事例、そして学べるポイントを整理します。

2. 雨漏りが空室を生む3つの理由

2-1 見た目の悪化による第一印象の低下

天井・梁・壁のシミは内見直後に最初に目に入る
シミの輪郭や色ムラは照明で余計に目立ちます。クロスの上塗りだけでは再発時にさらに広がった跡になり、隠し切れません。
クロスの浮き・剥がれ・ボードの反りで「古い・手入れ不足」の印象に
局所的な剥がれでも、入居希望者は「他にも潜在不具合がありそう」と連想します。
においと湿気感が判断を左右する
カビ臭や梅雨時のこもり感は写真では伝わらず、内見当日に失注の要因になります。
仲介担当の評価が下がると内見数自体が減る
「紹介しづらい物件」扱いになると、同条件でも後回しにされやすく、機会損失が連鎖します。

対策の考え方
小面積の化粧直しではなく、原因部位の止水＋下地補修＋仕上げの三層対策にすると、再発時のイメージ悪化を防げます。

2-2 健康被害リスクへの不安

湿潤環境はカビ・ダニ増殖の土台になる
相対湿度が長時間60％超の環境では、見えない裏側でも繁殖しやすく、アレルギー層に敬遠されます。
見た目以上に「見えない不安」が契約を妨げる
目視では乾いて見えても、断熱材やボード内部が含水したままのケースがあり、入居後の再発を警戒されます。
ファミリー・女性の安全志向に直撃
子ども部屋や寝室付近のシミ・においは、即座に候補外になる傾向があります。

対策の考え方
含水計・サーモグラフィなどで「乾燥確認済み」「カビ除去・防カビ施工済み」を書面で提示すると、不安の源を可視化して払拭できます。

2-3 管理不十分という不信感の増幅

雨漏り放置＝他のトラブルも放置と受け取られる
雨漏りは緊急度の高い不具合。ここに手が回っていないと、設備故障時の対応も遅いと推測されます。
レビュー・口コミでの負の増幅
小さな不満でも「対応が遅い物件」と拡散されると、募集効率が下がります。
家賃交渉・フリーレント要求の温床
不安材料があると、入居希望者は条件面での譲歩を求めやすく、収益性を削ります。

対策の考え方
初動SLA（例：連絡当日ヒアリング、48時間以内に現地一次調査、72時間以内に一次対処）を対外的に明示。対応の速さをブランド化すると信頼が回復します。

3. 大家さんの成功事例

3-1 築20年・木造2階建（郊外／1K×12戸）

物件状態
・2階の3戸で天井シミ。共用廊下の軒天にも雨染み。空室率30％。

調査での主因
・屋根谷部分の板金継ぎ目の不良＋棟包みの釘浮き。
・室内は石膏ボード裏の含水と断熱材の部分劣化を確認。

実施工事
・屋根板金の継ぎ目補修、棟包み止め直し、防水テープ＋シーリングやり替え。
・雨染み部のボード交換→下地調整→クロス全面貼替。
・共用部軒天の張替えと防カビ塗装。

募集戦略
・募集図面に「雨漏り原因特定・止水済み」「室内下地交換・防カビ仕様」を明記。
・内見時にビフォーアフター写真と施工報告書ダイジェストを提示。

結果
・3カ月で満室化。原状回復費の抑制と賃料維持に成功。
・更新時の解約率も低下し、募集コストが翌期以降下がった。

学び
原因の可視化と書面提示が、不安の根を断つ最短ルート。内装は部分補修でなく全面で印象を刷新。

3-2 鉄骨造3階建（都市部／最上階2LDK×6戸）

物件状態
・屋上陸屋根の経年劣化で最上階2戸に漏水。1年超の空室が発生。

調査での主因
・ウレタン防水のトップコート劣化、ドレン周りのひび割れ。
・サッシ周りのシールも硬化・剥離。

実施工事
・ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法）で屋上全面再防水＋ドレン改修。
・最上階2戸のサッシ周りシーリング打ち替え、室内は下地交換・クロス新調。
・共用LED照明と案内サインを同時更新（夜間印象改善）。

募集戦略
・「屋上全面防水（工事年）」「防水保証書あり」を先頭打ち。
・家賃を微増設定しつつ、初月フリーレントを撤廃して品質で勝負。

結果
・リリース1週で申込、2週で成約。以後の空室も短期回転に改善。
・「安心料」を家賃に内包でき、収益性が上がった。

学び
外皮性能の全体解決は広告力が強い。保証の存在は入居者・仲介双方に効く訴求点。

3-3 RC造5階建（駅徒歩7分／1DK中心）

物件状態
・バルコニー側壁からの浸水で、柱型にシミ。空室率20％→30％へ悪化。

調査での主因
・外壁ひび割れ（ヘアークラック多数）＋シーリング硬化。
・一部バルコニー床の勾配不良で滞水。

実施工事
・外壁クラックUカット・シール、打継ぎ目地のシーリング一新。
・バルコニー防水（FRPトップ再塗装）と排水口改修。
・室内の柱型は含水乾燥→防カビ→塗装で仕上げ。

募集戦略
・「外壁シーリング全更新（工事年）／バルコニー防水更新」の2大トピックを図解で提示。
・内見ルートの照度を上げ、昼間の採光と夜間の見え方を最適化。

結果
・2カ月で空室率が一桁台に改善。賃料は据え置きでも申込速度が向上。
・クレーム件数が減り、管理対応の工数・費用が縮小。

学び
面外の微細劣化も体系的に解決すると、再発不安が消え、募集効率が継続して高まる。

3-4 木造アパート（沿岸部／塩害エリア）

物件状態
・強風雨のたびにサッシ上部から滲み。入居者が条件交渉を繰り返し、賃料下落圧力。

調査での主因
・サッシ上端の水切り金物と透湿防水シートの取り合い不良。
・海風でシール劣化が早期進行。

実施工事
・水切り新設と透湿防水シートの部分やり替え、サッシ周囲を高耐候シールへ。
・居室は窓周りの下地更新、可動ルーバーで風雨直撃を緩和。

募集戦略
・「開口部の止水ディテール改善」「海沿い立地向け対策済み」を安全性の文脈で訴求。
・写真1枚目に窓まわりの仕上がりを掲載し、変化を直感的に見せる。

結果
・既存入居者の交渉が止み、更新完了。退去抑制で空室の連鎖を防止。
・新規も「海近だが安心」というニッチ訴求で決まるように。

学び
局所ディテールの是正は、体感安心に直結。立地特性に合わせた耐候仕様が差別化になる。

3-5 小規模木造（1階テナント＋2階住居）

物件状態
・テナント天井のシミで営業に支障。上階住居もにおいで内見離脱。

調査での主因
・バルコニー笠木の取り合い・端部処理不良。
・排水ドレンにゴミ堆積。

実施工事
・笠木端部の板金納まり再構築、ドレン清掃・改良。
・テナント側は夜間短時間の仮設天井で営業を止めずに乾燥→仕上げ。

募集戦略
・「営業止めずに修繕完了」のストーリーを写真で提示。
・住居側はにおい対策の施工内容を明文化し、即入居可能を強調。

結果
・テナント継続でビル全体の稼働率維持。住居も短期で成約。
・収益の目減り期間を最小化できた。

学び
営業継続や工期配慮は、収益直結の価値。工事計画の見える化が入居者・テナント双方の安心材料になる。

4. 成功事例から学べる4つのポイント

4-1 早期対応がコストを抑える

小さな段階で修理すれば、10〜30万円の補修で済みます。
放置すれば数百万円規模の大規模修繕に発展。早期対応こそ最大の節約です。

4-2 「修繕済み」を強みに変える

「修理した＝安心物件」という強みになります。
広告で「雨漏り修繕済み」と記載するだけで入居希望者の不安を解消し、他物件との差別化に。

4-3 修繕＋リフォームで印象を刷新

雨漏り修理に加え、クロス張替えや外壁塗装を組み合わせれば「ただ直した」ではなく「快適に改善された物件」として印象アップ。
内見者に「新しく生まれ変わった物件」と感じさせられます。

4-4 投資は家賃収入で回収できる

工事費は短期的にかかっても、満室化すれば数ヶ月〜1年で回収可能。
修繕による安心感は長期的に空室を防ぎ、安定した収益を確保します。

5. まとめ

雨漏りはアパート経営において大きなリスクですが、正しく修繕すれば空室改善につながる強力な手段です。

見た目・健康リスク・管理不信感が空室を招く
雨漏り修理を行えば「安心感」「清潔感」「信頼感」が生まれる
早期修繕で費用を抑えつつ、入居率改善・家賃収入安定化を実現できる
「修繕済み」として差別化すれば、むしろ競合物件より選ばれる存在になれる

つまり、雨漏り修理は「費用」ではなく「未来の収益を守る投資」です。
大家さんにとっては、空室改善と資産価値維持のために、今すぐ行うべき経営戦略といえるでしょう。

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