【アパート 階段補修】空室改善に効く！大家さんの成功事例
1. はじめに
「家賃を下げても空室が埋まらない…」
「内見には来るのに、なぜか決まらない…」
そんなお悩みを抱えるアパートオーナーの方は少なくありません。
実は、その原因が“外階段の劣化”にあることをご存じでしょうか？
外階段は入居希望者が最初に目にする共用部。
サビやひび割れがあると「古い」「管理が悪い」と思われ、せっかくの内見チャンスを逃してしまうことも。
しかし、階段補修を行うだけで見た目・安全性・印象が大きく改善し、空室が一気に埋まるケースも多くあります。
本記事では、実際に階段補修で空室改善に成功した大家さんの事例を交えながら、効果とポイントを詳しく解説します。
2. なぜ階段補修が空室改善につながるのか
2-1 “第一印象”が入居率を左右する
人は建物を見た瞬間、数秒で印象を判断します。
階段にサビや汚れがあると、「古い」「危険そう」「メンテナンスが不十分」と感じられ、室内がきれいでも内見者の心理的マイナスが拭えません。
逆に、階段がピカピカで清潔なら「しっかり管理されている」「安心して住めそう」と感じ、
物件全体の印象がワンランク上がるのです。
つまり階段補修は、内装リフォームよりも外観の“見た目アップ効果”が即効性のある空室対策といえます。
2-2 入居者の安心感・満足度を高める
外階段は、日々の生活で最も使用頻度の高い共用部分の一つ。
サビやひび割れが放置されていると、「安全性が不安」「老朽化している」と感じ、退去を考える要因にもなります。
逆に補修後の階段は滑りにくく、手すりもしっかりしているため、
入居者に“管理の行き届いた物件”という安心感を与えます。
実際、補修後に「安心して長く住みたい」と更新率が上がった例も多く報告されています。
2-3 清潔感が口コミ・紹介につながる
外観がきれいな物件ほど、入居者が知人に紹介しやすくなります。
「うちのアパート、いつもきれいにしてくれるよ」という自然な口コミが新しい入居者を呼び込み、
結果的に広告費をかけずに満室経営を維持できるようになります。
3. 成功事例紹介
事例1：築25年アパートで外階段塗装 → 空室3戸が2か月で満室に
愛知県内の築25年・鉄骨造アパート。
外階段のサビがひどく、内見者から「古く見える」と敬遠されていました。
オーナー様は外壁塗装を検討していましたが、コスト面を考慮してまず階段補修を実施。
ケレン（サビ落とし）＋防錆下塗り＋シリコン塗装で総額70万円。
施工後は階段が見違えるほど明るくなり、不動産会社からの反応も一変。
2か月以内に空室3戸がすべて埋まり、家賃値下げなしで満室復活を果たしました。
「外観がきれいになっただけで、問い合わせが増えた」
とオーナー様も驚きの結果に。
事例2：築28年RCアパートでコンクリート階段補修 → 退去ゼロを実現
RC造アパートのコンクリート階段にひび割れと欠けが発生。
雨水の浸入で滑りやすくなり、入居者から苦情が出ていました。
オーナー様は早期対応を決断し、エポキシ樹脂でひびを補修し、防滑性の高い仕上げ材を塗布。
さらに手すりも再塗装して、見た目と安全性の両方を改善しました。
施工費用は約50万円でしたが、以後2年間退去ゼロを維持。
入居者アンケートでは「階段がきれいで安心」「管理が丁寧」と高評価を獲得しました。
事例3：階段＋廊下＋バルコニー同時補修でコスト20％削減＆家賃維持
築30年・鉄骨造3階建てアパート。
外階段と廊下の鉄部サビが進行しており、見た目も老朽化。
外壁塗装と迷いましたが、コスト効率を考え、階段・廊下・バルコニーの防錆塗装を同時施工。
足場を共用したことで総工費を約100万円→80万円に削減。
「統一感のある仕上がり」として入居希望者から好評で、家賃を下げずに満室経営を継続できました。
事例4：売却前の階段補修で査定額が200万円アップ
築27年の鉄骨アパートを売却予定だったオーナー様。
階段の腐食がマイナス査定となり、当初の見積り価格が下がってしまいました。
そこで、階段塗装と手すり補修を行い、外観をリフレッシュ。
再査定の結果、査定額が200万円アップし、工事費用（約80万円）を差し引いても十分な利益を確保できました。
小規模補修でも“管理状態が良い物件”として高く評価されることを実感。
4. 成功のポイント：見た目＋安全性をセットで考える
階段補修は、ただ塗るだけでは本当の効果を発揮できません。
「見た目の改善」と「安全性の向上」を同時に叶えることで、空室改善に直結します。
4-1 塗装前の下地処理が重要
サビや古い塗膜をきちんと落とさずに塗ると、すぐに剥がれて再施工が必要になります。
ケレン作業（サビ落とし）＋防錆下塗り＋耐候性塗料の3工程を丁寧に行うことが長持ちの秘訣です。
4-2 防滑仕上げで“安心感”をプラス
特に高齢者や子どもがいる入居者にとって、雨の日の滑りやすさは大きな不安要素。
防滑性のある仕上げ材を使えば、安全性と快適性の両立が可能です。
4-3 階段だけでなく照明や廊下も同時に見直す
照明の明るさや廊下の清潔さも、階段と同様に第一印象を左右します。
階段補修のタイミングで照明のLED化や廊下清掃を行うと、夜間の防犯性アップにもつながります。
5. 階段補修にかかる費用目安と投資回収
| 内容 | 費用相場 | 主な効果 |
|---|---|---|
| 鉄部階段塗装 | 30〜80万円 | 外観改善・防錆・印象アップ |
| コンクリート階段補修 | 20〜50万円 | 防滑性・安全性向上 |
| 手すり再塗装 | 10〜20万円 | 清潔感・見た目改善 |
| 全交換（鉄骨階段） | 200〜500万円 | 構造強化・長寿命化 |
空室1戸が埋まれば年間60〜80万円の家賃収入増。
階段補修の投資額は、1年以内に回収できるケースが多数あります。
単なる修繕ではなく、確実な“経営改善投資”として考えるのがポイントです。
6. まとめ
アパートの階段補修は、
「安全対策」＋「印象アップ」＋「入居率改善」
の3つを同時に叶える、最も費用対効果の高い空室対策です。
- 劣化した階段は入居者の不安・印象悪化の原因に
- 補修後は見た目が若返り、安心感と信頼感が向上
- 実際の事例では満室化・家賃維持・査定アップの成果も多数
築20年以上のアパートをお持ちの大家さんこそ、今が見直しのチャンス。
階段補修で“空室対策”を“価値向上の投資”へと変えていきましょう。
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