【アパート耐震工事】そのまま放置して大丈夫？見逃し厳禁ポイント

2025年9月4日

1. はじめに

アパート経営を続けるうえで、老朽化や修繕のタイミングは避けて通れません。
外観の美観や水回りの設備に目が行きがちですが、実は 「耐震性」こそ最優先で確認すべきポイント です。

日本は世界有数の地震大国。築20年、30年を超えるアパートでは、表面上は問題なく見えても、構造体が劣化していることは珍しくありません。
「今まで大きな被害が出ていないから大丈夫」と放置してしまうと、突然の地震で深刻なダメージを受け、入居者の安全とオーナーの経営を一気に揺るがす可能性があります。

今回は、耐震性不足を放置するリスクと、見逃してはいけないサイン、そしてオーナーが今すぐ取り組むべき対策について解説します。

2. 耐震性不足を放置するとどうなる？

入居者からの信頼を失う

入居者は「この物件に長く住んで大丈夫か？」を常に意識しています。
特にファミリー層や女性入居者は防災意識が高く、建物に不安を感じると更新を避けたり、他物件に移ってしまう傾向があります。

一度「ここは地震に弱そう」と思われてしまえば、口コミや不動産会社の評価にも影響し、入居希望者が集まりにくくなります。
結果的に「古くて危ない物件」というレッテルが貼られ、空室リスクが高まります。

修繕費が高額化する

耐震性が不十分なまま大きな地震が発生すると、被害は想像以上に広がります。

外壁や屋根の崩落
基礎部分の破損
柱や梁のひび割れ
共用廊下や階段の損傷

これらは表面の補修では対応できず、数百万円〜数千万円単位の大規模修繕へと発展します。
例えば、築30年木造アパートで地震による基礎破損が見つかったケースでは、耐震補強＋基礎修繕＋内装補修で約2,500万円かかった事例もあります。

「数百万円で済んだはずの補強をしなかったために、数千万円を失う」
これが耐震性不足を放置する最大のリスクです。

資産価値が下がる

不動産の価値は築年数だけでなく「耐震性能があるかどうか」で大きく変わります。
特に1981年6月以前に建てられた旧耐震基準の建物は、査定や融資の際に不利になることが多いです。

耐震性が不足している物件は：

金融機関からの融資条件が厳しくなる
担保価値が低く評価される
売却時に買い手から大幅な値下げを求められる

逆に「耐震補強済み」と明記できれば、築古でも「長く安心して使える物件」としてプラス評価されます。

3. 見逃し厳禁のチェックポイント

外壁や基礎のひび割れ

外壁のクラックや基礎のひび割れは、耐震性低下のサインです。
幅1mm程度の小さなひびでも、放置すれば雨水が侵入し、内部の鉄筋を錆びさせて強度を落とします。
基礎のひび割れは特に重要で、補修が遅れると耐震性そのものを大きく損ないます。

建物の傾きや沈下

「床が水平でない」「ドアや窓の建て付けが悪い」「雨水が一方向にたまる」などは建物の傾きや沈下の兆候です。
これは地盤の弱さや基礎の劣化によって起こり、耐震性が大幅に低下している可能性があります。

設計基準の古さ

1981年の耐震基準改正前に建てられたアパートは、震度6以上の大地震に耐えられないリスクが高いとされています。
築40年以上の物件を所有しているオーナーは、まず「旧耐震か新耐震か」を確認し、旧耐震なら早急な診断と補強が必要です。

雨漏りや腐食

屋根や外壁からの雨漏りによって柱や梁が腐食している場合、耐震性は急速に低下します。
外から見て大きな被害がなくても、内部で木材の腐朽や鉄筋の錆が進んでいることも多く、「気づいた時には手遅れ」というケースも少なくありません。

4. 今できる対策

耐震診断を受ける

まずは専門家による耐震診断を受け、建物の現状を数値で把握しましょう。
「すぐに補強が必要か」「部分補強で十分か」が明確になり、計画的な修繕が可能になります。

補強工事を計画的に進める

耐震工事にはさまざまな工法があります。

耐震壁の増設：建物全体の揺れに対する強さを高める
鉄骨ブレースの追加：筋交いの代わりに鉄骨を入れて横揺れに強くする
基礎補強：建物を支える土台を補強し、地盤沈下にも対応

外壁や屋根修繕と同時に行えば足場を共有でき、数十万円〜数百万円のコスト削減が可能です。

補助金や制度を活用する

自治体によっては、耐震診断費用が無料になったり、耐震工事に補助金が出る場合があります。
例えば「工事費の1/3を補助」「最大150万円の助成」といった制度も存在します。

さらに、工事後は固定資産税の減額措置や地震保険料の割引を受けられる場合もあります。
こうした制度を利用することで、オーナーの負担を大幅に軽減しつつ、建物の価値を高めることが可能です。

5. まとめ

耐震性不足を「まだ大丈夫」と放置してしまうことは、空室増加・収益悪化・資産価値低下といったリスクを同時に抱えることになります。

見逃してはいけないサインは：

外壁や基礎のひび割れ
建物の傾きや沈下
旧耐震基準の建築
雨漏りや内部の腐食

これらに一つでも当てはまるなら、早急に耐震診断を受け、必要に応じて補強工事を検討すべきです。

耐震工事は「費用がかかる出費」ではなく、入居者を守り、空室を防ぎ、資産価値を維持するための投資です。
築古アパートを長く安心して経営するために、今こそ見逃し厳禁のポイントを押さえて行動しましょう。

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