【アパート 防水塗装】空室改善に効く！大家さんの成功事例
1. はじめに
アパート経営における最大の悩みのひとつが「空室率の高さ」です。
築年数が経過するにつれて外観や共用部の劣化が目立ち、入居希望者から「古い」「住みにくそう」という印象を持たれてしまうケースは少なくありません。
特に、屋上・ベランダ・廊下などの防水層の劣化は見落とされやすいポイントですが、実は入居者の安心感や物件の第一印象を大きく左右します。
「見た目がきれいで安心できるかどうか」は、入居を決める上で非常に大きな判断基準となるのです。
そこで注目されているのが防水塗装リフォーム。
単なる雨漏り対策にとどまらず、空室改善・家賃維持・資産価値向上につながると、多くの大家さんが取り入れ始めています。
本記事では、防水劣化が空室を招く理由から、防水塗装で空室改善に成功した具体的な事例、さらに空室対策リフォームとして活用するためのポイントまでを徹底解説します。
2. 防水劣化が空室を招く理由
防水層の劣化は「雨漏りが発生するかどうか」だけの問題ではありません。
もっと重要なのは、入居希望者の心理に強く影響するという点です。
2-1 入居希望者が感じる不安
例えば、次のような状態が見られると、内見者の印象は一気にマイナスになります。
- ベランダや共用廊下に水たまりが残っている
- 天井に雨漏りのシミが浮き出ている
- 床材が膨れ上がり、歩くとブヨブヨする
こうした劣化を目にすると、入居希望者は「ここに住んで大丈夫なのか？」と直感的に不安を抱きます。
築年数が古くてもメンテナンスされていれば「管理が行き届いている物件」と評価されますが、劣化が放置されていると「古い上に危険」と見られ、空室が増える原因となります。
2-2 現入居者の不満と退去リスク
防水劣化は、新規入居者だけでなく、現在住んでいる入居者にもストレスを与えます。
- 「ベランダが水浸しで洗濯物が干せない」
- 「天井にシミが広がってきて不安」
- 「廊下が滑りやすくて子どもが危ない」
このような状況が続けば、更新時に退去を選ぶ入居者が増え、空室率はさらに上昇。
つまり、防水の不具合は「空室を増やす」と同時に「退去を招く」ダブルのリスクを持っているのです。
2-3 管理不全のイメージ拡散
最近では、物件情報を調べる際に口コミやSNSを参考にする人が増えています。
「雨漏りがある」「共用廊下がボロボロ」といったネガティブな情報はあっという間に拡散され、新規入居希望者の心を遠ざけてしまいます。
つまり、防水劣化を放置することは、入居率の低下と家賃収益の減少につながる最大の要因になるのです。
3. 防水塗装で空室改善した大家さんの成功事例
3-1 築20年アパート：屋上防水で家賃を維持
愛知県内の築20年鉄骨アパートでは、屋上防水が切れて雨漏りの相談が相次いでいました。
このままでは退去が増え、空室埋めのために家賃を下げざるを得ない状況に。
オーナーは思い切って屋上防水を全面的にやり替え、同時に共用廊下も防水塗装でリフレッシュしました。
工事後、建物全体が清潔感を取り戻し、「管理が行き届いている」という評価が定着。
退去を検討していた入居者が更新を決め、新規入居もすぐに決まりました。結果として、家賃を下げずに満室経営を継続することに成功しました。
3-2 築25年木造アパート：ベランダ防水で退去率低下
築25年の木造アパートでは、ベランダ床の膨れが進行し「危険だから改善してほしい」という入居者の声が上がっていました。
オーナーはFRP防水でベランダをやり替え、さらにカラーコーティングを施して見た目も一新。
工事後にアンケートを取ると、「安心して洗濯物が干せるようになった」「見た目が新築みたい」と好評でした。
結果、退去率は大幅に下がり、長期入居者が増えて収益が安定しました。
オーナー自身も「早めに対応してよかった」と実感する事例となりました。
3-3 築30年RCマンション：共用廊下防水で空室解消
築30年の鉄筋コンクリート造マンションでは、共用廊下のひび割れや劣化が目立ち、内見者から「ここは危ない」と敬遠されていました。
オーナーは廊下の防水塗装を実施し、滑りにくい仕上げを採用。さらに照明交換も同時に行いました。
工事後は「共用部が明るく清潔になった」と高い評価を受け、半年以内にすべての空室が埋まる結果に。
このオーナーは「外壁よりも先に廊下防水をやって正解だった」と語り、防水塗装が空室改善に直結することを証明しました。
4. 防水塗装を「空室対策リフォーム」に変えるポイント
4-1 見た目と安心感を両立させる
防水工事は単なる修繕ではなく、見た目の印象を改善するリフォーム効果があります。
色や仕上げを工夫すれば、「安全で清潔に見える物件」という付加価値を提供できます。
4-2 外壁や屋根とセットで行う
足場が必要な場合は、防水工事と同時に外壁塗装や屋根修繕を行うのがおすすめです。
足場費用を節約できるだけでなく、建物全体が一新され「リフォーム済み物件」としてアピールできます。
4-3 内見時のアピール材料にする
広告や内見時に「防水工事済み」「雨漏り保証あり」と伝えることで、入居希望者に強い安心感を与えられます。
さらに不動産会社からも「紹介しやすい物件」として選ばれるため、集客力がアップします。
5. 成功事例から見える防水塗装のメリット
- 空室率の低下
第一印象が改善され、入居決定率が向上する。 - 退去率の低下
入居者の安心感が高まり、長期入居につながる。 - 家賃収益の安定
相場より家賃を下げずに募集可能となり、収益が維持できる。 - 資産価値の維持・向上
「管理が行き届いた物件」として評価され、売却査定や融資時に有利。
6. まとめ
防水塗装は単なる「雨漏り対策」ではなく、空室改善に効く戦略的リフォームです。
- 防水劣化を放置すると「古くて危ない物件」と見られ、空室率や退去率が上昇する
- 成功事例からも、防水リフォームが家賃維持・退去防止・空室解消に直結していることがわかる
- 見た目と安心感を両立させ、リフォーム済み物件としてアピールすることで差別化が可能
築年数が経った物件でも、防水塗装を適切に行えば「まだまだ住みたい」と思われる物件に生まれ変わります。
空室で悩む大家さんにとって、防水リフォームは費用対効果の高い解決策といえるでしょう。
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