【豊川市 マンション外壁塗装】築25年マンションが蘇る！再生塗装の事例
1. はじめに
築25年を超えるマンション。
外壁の色あせ、ひび割れ、雨だれの跡…。
年月とともに劣化が進むのは避けられません。
しかし「古くなった」と感じるその瞬間こそ、再生のチャンスです。
外壁塗装は単なる“補修”ではなく、建物の印象を刷新し、入居率や資産価値を高める再生工事。
豊川市でも、築20〜30年のマンションを中心に、
「見た目を新築並みに戻したい」「入居率を回復させたい」というオーナー様からのご相談が急増しています。
本記事では、豊川市で実際に行われた築25年前後のマンション外壁再生事例を中心に、
どのように蘇らせるか・費用と効果・デザインの工夫まで詳しく紹介します。
2. 築25年マンションに共通する外壁の劣化症状
豊川市の気候は、年間を通して湿度が高く、夏は猛暑・冬は寒暖差が大きいという特徴があります。
特に太平洋側特有の塩害・紫外線・豪雨・強風の影響を受けやすく、
外壁塗膜やシーリング（目地ゴム）の劣化が全国平均より早く進行する傾向にあります。
築25年を超えるマンションでは、「まだ大丈夫」と思っているうちに、
見えない部分で劣化が深刻化していることが少なくありません。
以下は、豊川市で多く見られる代表的な劣化症状とそのリスクです。
■主な劣化症状と放置リスク
| 劣化症状 | 状況 | 放置リスク |
|---|---|---|
| 色あせ・チョーキング | 紫外線や雨風により塗膜の樹脂が分解され、表面が粉状（白い粉）になる現象。触ると手に白い粉が付着する。 | 防水性能の低下により、コンクリート内部に水が浸入。放置すると外壁内部の鉄筋が錆び、爆裂（膨張剥離）を起こす。 |
| ひび割れ（クラック） | コンクリートやモルタルの乾燥収縮、地震、温度差によって発生。特に窓回りや打継ぎ部に多い。 | 雨水がひび割れから浸入し、鉄筋を腐食させる。鉄筋が膨張するとコンクリートが剥がれ、落下事故の危険も。 |
| シーリング切れ・剥離 | 窓枠や外壁パネルの隙間を埋めているゴム材が硬化・ひび割れを起こす。 | 隙間から雨水が侵入し、外壁裏側で劣化が進行。断熱性能が下がり、結露・カビの原因にも。 |
| カビ・藻・苔の繁殖 | 北面や日陰部に多く発生。雨水が乾きにくい箇所では藻が定着しやすい。 | 美観の低下だけでなく、塗膜の呼吸機能が阻害される。放置すると下地の劣化を早め、再塗装時に密着不良が起こる。 |
| 鉄部のサビ・腐食 | 階段・手すり・庇・扉などの金属部分で発生。特に雨水が溜まる箇所や塗装が剥がれた箇所に集中。 | サビが進行すると金属が膨張し、強度低下・穴あきに。転倒・落下など安全性に直結するリスクがある。 |
■気候と立地による劣化の進行差
豊川市のように海からの距離が比較的近い地域では、
潮風に含まれる塩分が鉄部や外壁表面に付着し、腐食を促進します。
特にマンションの高層部や南面・西面は紫外線を強く受けるため、塗膜の劣化が早い傾向にあります。
一方で北面や1階付近は日照時間が少なく湿気がこもりやすいため、
藻やカビの繁殖が進みやすい環境です。
つまり、同じ建物内でも方位や階層によって劣化の種類とスピードが異なるのです。
外観を見ただけでは“どこが限界か”判断できない場合も多く、
赤外線診断や打診調査によって内部劣化を可視化することが重要です。
■放置が引き起こす「劣化の連鎖」
築25年の段階で劣化を放置すると、
その後の修繕費が倍以上に膨らむケースが少なくありません。
たとえば、
- ひび割れ → 雨水浸入 → 鉄筋錆び → コンクリート剥落
- シーリング切れ → 雨漏り → 内壁クロスのシミ・カビ発生
- チョーキング放置 → 塗膜劣化 → 再塗装時に下地からやり直し
このように、ひとつの小さな劣化が次々と悪影響を及ぼし、
“連鎖的な劣化”に発展していきます。
特に外壁の中に浸入した水は、外から見えないまま内部を劣化させるため、
「見た目が少し汚れている」だけで終わらせず、早期点検が欠かせません。
■再生塗装による「リセット」のタイミング
築25年前後は、塗膜・シーリング・鉄部すべてが耐用年数を迎えるタイミングです。
この時期に外壁塗装と補修を同時に行うことで、建物全体を“リセット”できます。
再生塗装を行うと…
- 劣化箇所の早期発見・補修
- 防水性能の回復
- 外観の美観向上
- 資産価値の維持
- 今後15〜20年間のメンテナンスコスト削減
といった複合的な効果が得られます。
豊川市では「築25年＝再生のベストタイミング」といわれる理由がここにあります。
放置ではなく“再生”を選ぶことが、次の25年を支える最大の投資です。
3. 再生塗装とは？ ― 単なる塗り替えではなく「再設計」
「再生塗装」とは、単に色を塗り直すだけでなく、
建物全体を長寿命化・高付加価値化させるトータルリフォームのことです。
主な工程は次のとおり。
- 劣化診断（赤外線・目視・打診）
- 下地補修（ひび割れ補修・爆裂補修）
- 高圧洗浄・防藻処理
- シーリング全面打替え
- 高耐候塗料での再塗装
- 仕上げデザイン・アクセント塗装
特に築25年以上の建物では、下地補修の精度が仕上がりを左右します。
「下地を整えてから塗る」ことが、10年後の耐久性を決める鍵です。
4. 豊川市での実際の再生塗装事例
事例①：築25年RC造マンション（八幡地区）
課題： 外壁の色あせ・黒ずみ・クラックが多数。
「見た目の古さ」で空室が3戸続いていた。
施工内容：
・外壁高圧洗浄＋防藻処理
・全目地シーリング打替え
・超低汚染フッ素塗料「リファイン1000MF-IR」で塗装
・ベランダ防水トップコート
仕上げ色： アイボリー×チャコールグレー（ツートン）
工期： 約3週間
費用： 約450万円
結果：
塗装完了後3ヶ月で空室がすべて成約。
入居者アンケートでも「新築のようにきれい」「安心して住める」と高評価。
見た目の刷新だけでなく、遮熱性能も向上し、夏場の室温が平均2〜3℃低下。
事例②：築26年S造マンション（諏訪地区）
課題： 鉄骨階段のサビ・手すり塗膜の剥離。
共用部が暗く見え、若年層の内見離脱が多かった。
施工内容：
・鉄部ケレン＋錆止め＋ウレタン塗装
・外壁のひび割れ補修＋遮熱塗装
・エントランス床塗装＋LED照明設置
色： ライトグレー×ネイビー
費用： 約520万円
結果：
施工後、ポータルサイト掲載写真のクリック数が2倍。
若者層の内見が増加し、入居率が90％→満室に回復。
「色と照明を変えるだけで建物が別物のよう」と入居者からも好評。
事例③：築24年RCマンション（御油町）
課題： 北面外壁のカビ・藻、雨だれ跡が目立つ。
清掃しても落ちず、見た目が暗く古い印象に。
施工内容：
・高圧洗浄＋バイオクリーニング
・防カビ・防藻仕様の無機塗料で塗装
・階段・手すり塗り替え＋駐車場ライン再塗装
色： ベージュ×ブラウン
費用： 約400万円
結果：
外観の明るさが戻り、「管理が行き届いている」と不動産会社の評価アップ。
入居問い合わせ数が施工前の1.7倍に増加。
5. 再生塗装による4つのメリット
① 資産価値の向上
査定時に「長期修繕済み」と評価され、評価額が上昇。
売却・融資どちらにも有利に働きます。
② 入居率アップ
“古びた建物”から“清潔で安全な物件”に印象が変わり、
内見からの成約率が高まります。
③ 長期的なメンテナンスコスト削減
フッ素や無機塗料を選ぶことで、塗り替え周期が15〜20年に延長。
10年ごとの再塗装に比べてトータルコストを最大40％削減できます。
④ 安全性・防水性の向上
ひび割れや目地切れを補修することで、
雨漏り・鉄筋腐食などの構造劣化を防止。
建物寿命を10年以上延ばす効果もあります。
6. 豊川市で再生塗装を成功させるポイント
- 現地診断を徹底する
→ 劣化の“原因”を特定し、最適な工法を選ぶ。 - デザインと機能の両立を図る
→ 入居者ターゲットに合わせて色を選定。
例：ファミリー向け＝明るいベージュ系、単身向け＝グレー×ホワイト。 - 共用部もセットで改修
→ 外壁だけでなく階段・手すり・床・照明も一体で施工することで印象を最大化。 - 遮熱・低汚染塗料を選ぶ
→ 光熱費削減や長期美観維持が可能。
豊川市では、足場費用を抑えるために「屋根・防水との同時施工」を選ぶオーナー様も増えています。
7. まとめ
築25年前後のマンションは、**「劣化のピーク＝再生のタイミング」**です。
- 再生塗装で見た目・性能・価値が一気に向上
- 入居率・家賃・査定評価のすべてに好影響
- 豊川市の気候にも強い無機・遮熱塗料で長寿命化
外壁塗装は“コスト”ではなく“資産投資”。
適切な再生塗装で、築25年の建物をもう一度輝かせましょう。
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