【アパート屋上防水】補助金も使える！今こそ始めたい修繕計画

2025年9月19日

1. はじめに

アパート経営で長期的に避けて通れないのが「建物の修繕」です。
外壁や屋根と同様に、屋上防水も10〜15年を目安にメンテナンスが必要ですが、「費用がかかるから後回しにしよう」と考えてしまう大家さんも多いのではないでしょうか。

しかし近年は、自治体や国の制度を活用することで屋上防水工事にも補助金を使えるケースが増えています。費用面のハードルが下がる今こそ、修繕計画を立てる絶好のタイミングです。

この記事では、屋上防水の重要性、補助金活用のメリット、そして効率的な修繕計画の立て方について詳しく解説します。

屋上防水は、アパートやマンションにとって建物を雨や紫外線から守る「最後の砦」です。普段は目に見えにくいため軽視されがちですが、実際には建物全体の寿命や経営安定に直結する極めて重要な工事です。

防水層が劣化すると、以下のような深刻なリスクが発生します。

防水層に生じたひび割れや剥がれから雨水が侵入すると、まず天井や壁にシミが出ます。放置すれば断熱材や下地木材が腐食し、鉄筋コンクリート造なら鉄筋が錆びてコンクリートの爆裂現象（ひび割れや剥落）を招きます。これは建物の強度低下につながり、最終的には大規模修繕や建て替えに発展しかねません。

雨漏りやカビ臭は入居者の生活に直結するトラブルです。「管理が行き届いていない物件」とみなされ、退去を決意する入居者が増えます。また、不動産会社も「紹介しにくい物件」と判断し、空室リスクが一気に高まります。

小さな劣化の段階ならトップコートや部分補修で数十万円程度で済むケースもあります。しかし放置して被害が広がると、屋上全面改修に加えて内装リフォーム費用、入居者への補償費まで必要となり、結果的に費用は3倍以上に跳ね上がることもあります。

物件売却や融資時の担保評価において、屋上防水が劣化していると「修繕必須」と判断されます。その結果、数百万円単位で査定額が下がる事例も少なくありません。一方、定期的に防水を行っていれば「管理が行き届いている物件」として評価され、査定額アップにつながることもあります。

つまり、屋上防水は単なる出費ではなく、建物の価値と収益を守るための投資なのです。

「費用が心配だから…」と屋上防水を先送りにしてしまう大家さんも多いですが、実は補助金を活用することで自己負担を大幅に軽減できるケースがあります。以下に代表的な3つのパターンをご紹介します。

近年、国や自治体は「省エネ改修」を積極的に推進しています。遮熱性や断熱性を持つ防水材を採用することで、夏の冷房費や冬の暖房費を削減できるため、省エネ改修の一環として補助対象になることがあります。

例えば、遮熱シート防水を導入した場合、上階入居者から「夏場の室温が下がった」「エアコン代が安くなった」という声が寄せられやすく、入居促進効果と補助金活用を同時に実現できるのです。

アパートやマンションの修繕において「長寿命化」や「耐震性の向上」を目的とした補助制度が設けられているケースがあります。
屋上防水も、建物の寿命を延ばす重要な工事の一つと位置づけられるため、大規模修繕の一環として補助対象となることがあります。

特に築30年以上の物件では「修繕計画を立てて長期的に維持管理すること」が重視される傾向にあり、こうした補助制度を利用することで数十万〜数百万円の補助を受けられる場合もあります。

多くの市町村では「住宅リフォーム補助制度」「既存賃貸住宅ストック長寿命化事業」など、独自の補助制度を設けています。屋上防水工事が対象に含まれることも多く、活用できれば費用負担を大幅に軽減可能です。

例えば、

といった形で補助が設定されていることがあります。

ただし、補助金は年度や地域によって内容が変わるため、「今年度は対象でも来年度は終了」ということも少なくありません。工事を検討している大家さんは、早めに情報収集しておくことが重要です。です。

事例1：補助金で工事費を1/3軽減
築30年のアパートを所有するEさんは、屋上防水改修に約300万円かかる見積もりを受けました。しかし自治体の補助制度を利用することで約100万円の補助を受け、自己負担を200万円に抑えることができました。結果的に空室改善と資産価値維持に大きく貢献しました。
事例2：遮熱防水材で光熱費削減、入居率アップ
Cさんは遮熱性能のある防水材を採用。省エネ補助金を受けつつ、入居者から「エアコン代が下がった」と好評を得て長期入居を実現。工事費の回収も早まりました。