【豊川市マンション防水塗装】屋上改修で資産価値UP！管理組合が取るべき行動

2025年10月23日

1. はじめに

築20年以上のマンションでは、「屋上の防水が切れてきた」「雨漏りが発生している」という相談が年々増えています。
防水層の劣化は建物全体の寿命を縮めるだけでなく、資産価値の低下や修繕費の高騰にも直結します。

しかし、適切なタイミングで屋上改修を行えば、
雨漏りを防ぐだけでなく、資産価値を高めることができるのです。

この記事では、豊川市の気候や建物特性を踏まえて、
マンション管理組合が今すぐ取るべき行動と、
資産価値を高める屋上改修のポイントを詳しく解説します。

2. なぜ「屋上改修」が資産価値に直結するのか？

2-1　屋上防水は「建物を守る最後の砦」

屋上の防水層は、建物全体を雨水から守る役割を担っています。
防水層が劣化すると、雨水がコンクリート内部に浸入し、鉄筋を腐食。
やがてひび割れや剥離が起こり、構造体の寿命そのものを縮めてしまいます。

特に豊川市のように夏の気温が高く、台風・豪雨も多い地域では、
防水劣化の進行が全国平均よりも早い傾向にあります。

2-2　“屋上改修＝見えない部分の資産価値向上”

屋上は普段目にすることが少ない場所ですが、
防水が整っているかどうかで査定額や入居率に大きな差が出ます。

雨漏りリスクが低い → 管理が行き届いている印象に
メンテナンス済み → 修繕コストが読めるため投資判断がしやすい
外壁塗装と同時に行えば → 外観と共に建物価値をトータルで改善

実際、豊川市内の築30年RCマンションで屋上防水＋外壁改修を行った事例では、
不動産査定額が約250万円アップしたケースもあります。

3. 管理組合がやるべき3つのステップ

屋上改修は「雨漏りを止めるための工事」というだけでなく、
長期修繕計画の柱として管理組合が主導して進めるべき重要な事業です。
成功のカギは、「正確な現状把握」「計画的な立案」「透明性のある合意形成」。
この3ステップを押さえることで、無理なく、確実に資産価値を守る改修が実現します。

3-1　ステップ①：現状把握（点検・診断）

まず最初に取り組むべきは、現状を正しく把握することです。
築年数が20年を超えるマンションでは、表面上問題がなくても、
防水層の下で“見えない劣化”が進行していることがあります。

そのため、
単なる目視点検ではなく、赤外線カメラや散水試験を用いた劣化診断が有効です。

▼管理組合が実施すべき3つの確認ポイント

専門業者への依頼
　豊川市や東三河エリアでは、防水・外壁を専門に扱う業者に無料診断を依頼できます。
　現地調査を行い、写真付きの報告書をもらうことが第一歩です。
複数業者による比較診断
　1社だけでは見落としが出る場合もあります。
　2〜3社に見積・診断を依頼し、「提案の違い」を比較することでより正確な判断が可能です。
報告内容を理事会で共有
　理事長・修繕担当者だけで判断せず、報告書を全理事で確認し、
　劣化箇所を写真と一緒に共有しましょう。
　住民説明会の資料としても活用できます。

▼チェックポイント（現場で見逃しやすい箇所）

屋上防水の表面にひび割れや膨れがある
雨のあと水たまりが残る・乾きが遅い
排水口（ドレン）周辺が黒ずみ、苔や汚れが溜まっている
コンクリート表面に**白華（白い粉状の汚れ）**が出ている
笠木（手すり下）からの錆汁が垂れている

これらはすべて、防水層の寿命サインです。
放置すると雨漏りだけでなく、構造体への浸水による鉄筋腐食・躯体爆裂など、
高額な大規模修繕につながるリスクがあります。

▼タイミングの目安

築10年…初回点検・軽微補修
築15年…トップコートの再塗布
築20年以降…全面防水改修の検討時期

「まだ雨漏りしていないから大丈夫」では遅いケースが多く、
早期の診断・記録が将来の修繕費を大きく節約します。

3-2　ステップ②：改修計画の立案

調査・診断の結果をもとに、管理組合として中長期的な改修計画を立てます。
ここでのポイントは、“工法・費用・タイミング”を明確にすること。

▼工法の比較と選定

検討項目	内容	目安
工法	ウレタン・塩ビシート・FRPなど	耐用年数10〜20年
費用	坪単価ではなく㎡単価で比較	6,000〜9,000円／㎡
同時施工	外壁塗装や屋上付帯設備と同時実施	最大30％コスト削減

豊川市のように夏場の気温が高く紫外線が強い地域では、
遮熱タイプの防水塗料や高反射トップコートが選ばれる傾向にあります。
初期費用は高めでも、15年以上持つ仕様を選ぶことで結果的にトータルコストを下げられます。

▼改修時期の優先順位を整理

屋上だけを単独で直すのではなく、
外壁・鉄部・排水設備など周辺との関連性も考慮します。

たとえば、

外壁にひび割れが多い → 防水より先にシーリング補修を優先
ドレンが劣化している → 屋上防水と同時に交換
足場が必要な箇所がある → 外壁塗装と同時に行う

このように全体を俯瞰してスケジュールを組むと、
無駄な足場費を削減し、工期も短縮できます。

▼補助金・助成制度もチェック

近年は、マンション修繕にも活用できる補助制度（長寿命化・省エネ化支援）が登場しています。
豊川市・愛知県の「住宅ストック維持支援事業」など、
年度によって対象が変わるため、業者に確認しておくと良いでしょう。

管理組合で「補助金担当」を決め、情報収集を担当するのもおすすめです。

▼費用計画と見積比較のポイント

3社以上から見積を取り、仕様・塗料メーカー・保証内容を比較
見積金額だけでなく、工程表・保証年数・定期点検の有無も確認
将来のメンテナンス費を含めたライフサイクルコストで判断

「安い＝お得」ではなく、「長く持つ＝得になる」視点で選定するのがコツです。

3-3　ステップ③：総会・理事会での承認と実施

屋上防水改修は、管理組合にとって数年に一度の大きな決議事項です。
全住民の理解と協力を得るためには、**“透明性のある説明”**が欠かせません。

▼承認を得るための準備

提案書・見積書には以下の資料を添付し、
「なぜ今必要なのか」「やらないとどうなるのか」を明確に示しましょう。

現状写真（劣化箇所・水たまりなど）
劣化診断報告書（専門業者作成）
耐用年数比較表（工法ごとの違い）
メンテナンス費用の試算（今後20年間の総コスト）
改修後の保証内容（10年保証など）

数字と写真で可視化することで、組合員の理解が得やすくなります。

▼理事会・総会での説明のポイント

理事会で方針をまとめる
　先に理事会で方向性を固めておくと、総会での質問対応がスムーズです。
比較表を活用して説明する
　「A社：費用安め・保証10年」「B社：高耐久仕様・保証15年」など、
　比較を見せながら説明することで納得感が高まります。
住民説明会の開催
　工事時の騒音・臭気・立入制限など、居住者への影響を事前に説明。
　理解と協力を得ることでトラブルを防ぎます。

▼工事実施後のフォローも重要

工事完了後は報告会・引渡書の共有を実施
保証書・点検スケジュールを理事会で保管・引継ぎ
次回修繕に備えて施工前後の写真をデータ化しておく

「終わったら終わり」ではなく、「次につなげる修繕履歴管理」が、
資産価値維持の最大のポイントです。

4. 豊川市でおすすめの屋上防水工法

4-1　ウレタン防水（通気緩衝工法）

湿気を逃がす「通気緩衝シート」を使用する工法。
既存防水層を撤去せずに施工できるため、工期短縮とコスト削減が可能です。

耐用年数：約13〜15年
費用相場：6,000〜8,000円／㎡
特徴：築古マンションの改修に最適

施工後に遮熱トップコートを加えることで、屋上温度を最大5℃低下させ、
防水層の寿命をさらに延ばすことができます。

4-2　塩ビシート防水

長期的なメンテナンスを重視する場合におすすめの工法。
耐久性が高く、豊川市の強い日差しにも対応可能です。

耐用年数：約15〜20年
費用相場：7,000〜9,000円／㎡
特徴：紫外線・雨風に強く、再塗装の頻度が少ない

4-3　アスファルト防水（大型マンション向け）

高層マンションや広い屋上で採用される伝統的な工法。
遮熱仕上げを組み合わせることで、現代的な仕様にも対応します。

耐用年数：約20年
費用相場：8,000〜10,000円／㎡
特徴：重厚で高い防水性能、長期安定性に優れる

5. 屋上改修と同時に行いたい付帯工事

屋上防水と同時に行うことで、コストパフォーマンスが高まる工事もあります。

工事内容	効果	備考
外壁塗装	外観改善＋防水補強	足場を共有できる
屋上排水ドレン改修	雨水滞留を防止	雨漏り再発予防
高反射トップコート塗布	屋上温度低下	省エネ・断熱効果
手すり・笠木の補修	鉄部サビ防止	美観維持＋安全性向上

一度の足場設置で複数の工事を行うことが、結果的に「資産価値を守る最短ルート」です。

6. 豊川市での施工事例

事例1：築28年RCマンションの屋上改修

劣化したウレタン防水を通気緩衝工法＋遮熱トップコートで再施工。
屋上温度が約6℃低下し、入居者から「夏の室温が下がった」と好評。

事例2：築32年マンションで塩ビシート防水を採用

以前の雨漏り箇所を全て補修し、20年耐久の防水仕様に更新。
査定額が約200万円アップし、売却時の交渉がスムーズに。

事例3：管理組合主導で屋上＋外壁同時改修

足場を共有し、総費用を25％削減。
理事会・住民アンケートでも満足度95％を記録。

7. まとめ

屋上防水の改修は、単なる雨漏り対策ではなく、
マンションの資産価値を守り、高めるための投資です。

屋上防水の寿命は10〜15年が目安
点検・計画・承認の3ステップでスムーズに進める
外壁や排水改修と同時に行えば費用を抑えられる
適切な工法選定で20年安心の屋上を実現

管理組合の早めの判断と行動が、
「修繕に追われる管理」から「価値を育てる管理」へと変えていきます。

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マンションアパート大規模修繕ダイレクト東三河店
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