【アパート 屋上防水】空室改善に効く！大家さんの成功事例
1. はじめに
アパート経営において避けて通れない課題が「空室リスク」です。築20年、30年と年数が経つ物件では、外壁や屋根だけでなく、実は「屋上防水」の劣化が空室の原因となっていることがあります。
屋上の防水層が劣化すると雨漏りやカビが発生し、入居者の快適性や安心感を大きく損ないます。クレーム対応や修繕費の負担が増すだけでなく、「管理が行き届いていない物件」と見られ、空室が埋まりにくくなってしまうのです。
しかし逆に言えば、屋上防水を適切に行うことで 「入居者に選ばれる物件」へと変わり、空室改善に直結する のです。今回は、大家さんが実際に屋上防水を行い、空室改善に成功した事例と、その効果について詳しく解説します。
2. なぜ屋上防水が空室改善につながるのか？
2-1 雨漏りトラブルを防ぎ安心感を提供
雨漏りは入居者が退去を決断する大きな要因のひとつです。天井やクロスにシミが広がれば「この部屋は安全に住めるのか？」という不安を抱かれます。屋上防水を行うことで雨漏りリスクを解消し、入居者に安心を提供できます。
2-2 外観が整い第一印象が向上
屋上は普段あまり見えませんが、防水が劣化している建物は外観全体が古びて見えます。防水工事で屋上をきれいに整えると、建物全体の印象が明るく清潔になり、内見者の第一印象を大きく改善できます。
2-3 快適性が高まり長期入居を促進
遮熱機能や断熱性能を持つ防水材を使えば、夏は涼しく冬は暖かい住環境を実現できます。入居者からは「光熱費が下がった」「住み心地が良い」と高評価を得られ、長期入居を促す効果があります。
2-4 不動産会社から紹介されやすくなる
「防水工事済み」と明記できる物件は、不動産会社にとっても紹介しやすい物件です。担当者が安心して勧められる物件ほど、入居希望者の成約率も高まり、空室改善に直結します。
3. 成功事例紹介
事例1：築25年アパート、空室4戸が半年で満室に
築25年の木造アパートを所有していたAさんは、雨漏りトラブルと空室率の高さに悩んでいました。
ウレタン防水工事を実施し、広告に「屋上防水工事済み」と明記したところ、内見者が増加。半年で空室4戸がすべて埋まりました。
工事費用は約120万円でしたが、家賃収入増加により1年足らずで投資を回収できました。
事例2：雨漏りクレームがゼロに
Bさんの築30年鉄筋アパートでは、上階入居者から毎年のように雨漏りクレームが入り、クロス張替えや補修費がかさんでいました。
アスファルト防水による屋上全面改修を行った結果、雨漏りが完全に解消。クレームゼロとなり、退去率も大幅に減少しました。
「入居者からの信頼が戻り、長期契約につながった」と喜ばれています。
事例3：遮熱防水材で快適性向上、口コミで人気物件に
築28年のアパートに遮熱シート防水を導入したCさん。上階入居者から「エアコン代が下がった」「夏でも快適」といった声が上がり、口コミで物件の評判が広まりました。数カ月で新規入居希望者が増加し、空室は解消。満室経営が続いています。
事例4：資産価値がプラス評価に
築35年のアパートを所有するDさんは売却を検討していましたが、屋上劣化で査定額が低いと指摘されました。
そこで屋上防水工事を実施。再査定では「管理状態が良好」と評価され、当初の査定額より300万円高く売却に成功しました。
事例5：補助金を活用し実質負担を半減
Eさんは屋上防水工事に補助金制度を活用。工事費用の3分の1にあたる約100万円を補助してもらい、自己負担を大幅に軽減できました。
「費用面の不安を補助金で解消できたおかげで思い切って工事ができ、結果的に空室改善と資産価値維持につながった」と語っています。
事例6：家賃維持に成功
築22年のアパートでは、周辺競合の家賃が下落する中、防水工事を行って「管理が行き届いている物件」とアピールできたことで、相場通りの家賃で入居者を確保できました。長期的に見ると数百万円単位の収益差につながっています。
事例7：長期修繕計画に組み込み経営安定化
Fさんは築30年のアパートで屋上防水を大規模修繕と同時に実施。足場や仮設費用をまとめて削減し、効率的に工事を進められました。
結果的にランニングコストを抑えながら長期的な修繕計画を実現でき、経営の安定化に大きく貢献しました。
4. 屋上防水の費用対効果
屋上防水工事は「支出」ではなく「投資」です。
- 修繕費の削減：雨漏りによる二次被害を防ぎ、内装補修コストを回避
- 収益改善：空室解消・家賃維持で安定収益を確保
- 資産価値向上：「管理が行き届いた物件」として査定でプラス評価
- 快適性向上：遮熱・断熱で入居者満足度アップ
- 補助金活用：自治体の制度で自己負担を軽減
こうした複合的な効果が、屋上防水を「費用対効果の高い修繕」として選ばれる理由です。
5. まとめ
屋上防水は単なる防水工事にとどまらず、空室改善と収益安定に直結する戦略的リフォームです。
- 雨漏りを防ぎ入居者の安心感を確保
- 外観改善で第一印象をアップ
- 遮熱・断熱で快適性を高め長期入居を促進
- 不動産会社から紹介されやすくなる
- 補助金活用や資産価値向上にもつながる
築20年以上のアパートを所有する大家さんこそ、屋上防水を見直すことで空室改善の大きなチャンスをつかめます。
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