【アパート階段補修】築20年でも蘇る！老朽化対策の決定版

2025年10月9日2025年10月10日

1. はじめに

アパート経営において「共用部の印象」は入居希望者の判断に直結します。その中でも特に重要なのが階段。外階段や共用階段は入居者や内見者が必ず通る動線であり、建物の「顔」とも言える部分です。

しかし築20年を過ぎると、鉄部のサビ、コンクリートのひび割れ、踏板の摩耗など、劣化が顕著に表れます。そのまま放置すると事故やクレームにつながり、最悪の場合は空室リスクや高額修繕費用につながることも。

本記事では、階段補修を放置するリスク、補修の種類や効果、費用相場、そして実際の成功事例をご紹介します。「老朽化対策の決定版」として、築古物件をよみがえらせるポイントを解説します。

鉄製階段はサビによる腐食、コンクリート階段はひび割れや欠けが進行し、強度が低下します。

こうした事故が起きれば入居者の安全を脅かすだけでなく、オーナーが責任を問われる可能性もあります。

階段は物件の第一印象を大きく左右します。サビやひび割れが目立つ階段は「築年数以上に古い」「管理が行き届いていない」と思われやすく、内見の成約率を下げてしまいます。

劣化初期なら塗装や部分補修で済みますが、腐食が進めば階段交換や大規模修繕が必要に。数十万円で済む工事が、数百万円単位に膨れ上がるケースもあります。

売却査定や融資審査でも、階段は「安全性」「管理状態」を判断する重要なポイント。劣化が放置されていると「修繕必須」とされ、査定額が数百万円単位で下がることもあります。

階段はアパートの「顔」であり、入居者や内見者が必ず通る動線です。ここをきれいに、安全に整えることは、経営全体に直結するメリットを生み出します。

安全で清潔な階段は入居者に「安心して住める」という印象を与えます。特に外階段は避難経路でもあるため、ぐらつきやサビがないだけで心理的な安心感が高まります。

築25年のアパートで、階段手すりを補修・塗装したところ、退去予定だった入居者が更新を決めた例もあります。安心感は「住み続けたい理由」になるのです。

階段は共用部の中でも目立つため、サビや汚れがあると建物全体が古びて見えます。補修・塗装を行えば、艶やかに蘇り、外観全体が明るく清潔に見えるようになります。

築20年超の物件でも「見た目が若返った」印象を与えれば、家賃を下げずに入居者を確保できます。

小規模の補修を定期的に行えば、階段全交換などの大規模工事を防げます。

「早めに対応する」だけで、数百万円規模の費用を回避できるのです。長期的に見れば補修を繰り返す方が圧倒的にコストを抑えられます。

「階段補修済み」と明記できる物件は、売却査定や融資審査で「管理状態良好」と評価されます。

補修をしていないとマイナス査定ですが、していればプラス査定。資産価値の差は歴然です。

階段補修には鉄部・コンクリート・複合タイプごとに異なる工法があります。それぞれの特徴を把握しておくと、物件に合った施工方法を選べます。

ケレン作業＋防錆塗装
サビや古い塗膜を削り落とす「ケレン」を丁寧に行い、防錆塗料を下塗り。その後、シリコン塗料やフッ素塗料を中塗り・上塗りして仕上げます。
→ 艶のある仕上がりになり、耐久性も10年以上期待できます。
部分溶接補修
腐食が進んだ踏板や手すりを交換せずに溶接補強。
→ コストを抑えつつ安全性を確保でき、全交換に比べて費用は1/2〜1/3に。

実際に築28年のアパートで、踏板の溶接補修＋塗装を行い、安全性を確保しながら外観も改善。工事費は80万円で済み、家賃収入で1年以内に回収できました。

ひび割れ補修
シーリング材やエポキシ樹脂を注入し、ひび割れを充填。浸水を防ぎ、内部鉄筋の腐食を抑えます。
→ 小さなひびでも放置すれば爆裂（コンクリートの剥離）に進むため、早期補修が重要です。
表面仕上げ材の塗布
防滑性・防水性を備えた仕上げ材を塗布。雨の日の滑りや苔の発生を防ぎ、見た目も清潔に。
→ 入居者から「階段が歩きやすくなった」と好評になるケースも。

築30年RC造のアパートで、防滑仕上げを施したところ、高齢入居者から「安心して上り下りできる」と喜ばれ、退去防止につながりました。