【豊川市マンション耐震工事】放置は危険！老朽化マンションの倒壊リスクとは

2025年10月29日

1. はじめに

「古いけど、まだ住めるから大丈夫」
「ひび割れはあるけど、特に問題ないだろう」

そう思っていませんか？

実は、老朽化マンションの劣化は目に見えない部分から進行しています。
特に豊川市のように地震リスクが高く、夏は高温多湿、冬は寒暖差の大きい地域では、
外観がきれいでも内部の鉄筋やコンクリートが深刻に傷んでいるケースが多いのです。

この記事では、老朽化を放置した場合に起きる「倒壊リスク」と、
その対策としての耐震工事の重要性について解説します。

2. 豊川市における地震リスクの現実

2-1　想定される南海トラフ地震の影響

豊川市は南海トラフ地震の想定震源域に近く、
国の地震調査研究推進本部によると**30年以内の発生確率は70〜80％**と非常に高い地域です。

豊川市内では震度6強〜7の揺れが予測され、
特に築30年以上の鉄筋コンクリート（RC）マンションでは構造疲労や接合部の損傷が懸念されています。

2-2　老朽化マンションが抱える共通リスク

耐震基準が改正されたのは1981年。
それ以前に建てられた「旧耐震基準マンション」は、
震度6強の地震に対して倒壊や部分崩壊の可能性があります。

また、築年数が長い建物ほど以下のような劣化が進行しています。

柱・梁のひび割れや鉄筋腐食
外壁タイルの浮き・剥離
屋上防水のひび割れや雨水侵入
基礎部のコンクリート剥落・錆び膨張

豊川市でも築40年前後のマンションで、外壁タイル落下やひび割れが報告されています。
見た目以上に「内部劣化」が進行している可能性が高いのです。

3. 放置が招く3つの倒壊リスク

3-1　構造体の劣化による耐震力低下

コンクリートは経年とともに中性化が進み、内部の鉄筋を腐食させます。
鉄筋が膨張するとコンクリートを押し割り、さらに強度を失う悪循環に。

鉄筋腐食が進むと、地震時に梁が折れる・柱が割れるといった致命的損傷を招きます。

築30年以上経つと、この現象は避けられず、補修をしなければ耐震性能は新築時の60〜70％程度まで低下します。

3-2　地震時の部分倒壊・外壁剥落

地震の揺れにより、外壁タイルやモルタルが剥がれ落ちる事故は全国で多発しています。
落下した外壁片が通行人や車に当たると、人的被害や損害賠償リスクにもつながります。

特に築古マンションの“外壁浮き”は、耐震不足だけでなく安全管理上の重大問題です。

3-3　雨漏りによる構造腐食・内部崩壊

屋上防水やシーリングが劣化して雨水が侵入すると、
内部の鉄筋や梁を長期的に腐食させます。
その結果、耐震性能が低下し、地震時の変形や破断を引き起こします。

「防水劣化は見た目の問題ではなく、“構造崩壊の入口”」なのです。

4. 豊川市でできる耐震対策と改修ステップ

4-1　まずは耐震診断で現状を“見える化”

耐震診断は建物の「どの部分が弱いか」を数値で把握できる調査です。
専門の構造技術者が図面・現地確認を行い、
建物の強度を「Is値（耐震指標）」として評価します。

【診断費用の目安】
中規模マンション（延床1,000㎡程度）で50〜100万円前後。
豊川市では最大10万円の補助金が利用可能です。

4-2　診断結果に基づく補強方法

診断後、弱点に応じた最適な補強方法を検討します。

工法	特徴	費用目安
鉄骨ブレース補強	柱・梁の間に鉄骨フレームを追加	400〜800万円
炭素繊維シート補強	軽量で外観を変えずに補強可能	200〜500万円
耐震壁増設	耐力壁を追加し変形を抑制	300〜700万円
基礎・柱脚補強	アンカーボルトで基礎を補強	150〜300万円

最新の炭素繊維補強なら、居住中でも施工可能で、
工期短縮と費用削減が同時に実現できます。

4-3　外壁・防水工事と同時施工でコストダウン

耐震補強を行う際は、外壁塗装や防水工事と同時に行うのが経済的です。
足場を共有できるため、総コストを20〜30％削減できます。

豊川市の管理組合でも、外壁改修＋耐震補強を同時に実施した結果、
総工事費を約300万円削減できた事例があります。

5. 放置した場合に起こる“経済的損失”

5-1　修繕費の高騰

早期補修なら数百万円で済む工事も、
放置すると構造補修・解体レベルになり、1,000万円〜数千万円単位に膨れ上がります。

5-2　資産価値の下落

耐震性が不足していると、
売却査定や金融機関の融資審査で評価額が数百万円単位で減少します。
中古市場では「耐震診断済み」「補強済み」が明記されている物件ほど人気が高く、
放置すればするほど資産価値が下がる傾向にあります。

5-3　入居者離れ・空室リスク

「古い建物＝地震に弱い」という印象は入居者にとって大きな不安要素。
安全面の不安から入居を避けられ、家賃を下げても空室が埋まらないケースもあります。

6. 豊川市での成功事例

事例1：築34年RC造マンション（4階建）

問題：外壁ひび割れと耐震性能不足
工事内容：炭素繊維シート補強＋外壁塗装
費用：700万円 → 補助金で実質550万円
結果：耐震性能1.3倍、外観も明るくなり入居率100％を維持

事例2：築40年分譲マンション（5階建）

問題：柱脚部の劣化・雨漏り・剥離
工事内容：鉄骨ブレース補強＋屋上防水改修
費用：1,200万円（補助金利用で実質850万円）
効果：管理組合から「次の地震にも安心」との声

7. まとめ

老朽化マンションを放置することは、安全・資産・信用のすべてを失うリスクにつながります。

外観がきれいでも内部の劣化は確実に進行している
耐震診断で現状を数値化し、必要な補強を検討
外壁・防水と同時施工でコストを抑える
補助金を活用すれば実質負担を軽減できる

「何も起きていない今こそ」が、対策のタイミングです。
一度倒壊してしまえば、取り返しはつきません。
大切な建物と入居者を守るためにも、まずは現状を知ることから始めましょう。

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