【アパート 鉄部塗装】費用対効果で選ばれる理由とは？
1. はじめに
アパート経営において「修繕費用」は常に頭を悩ませる問題です。外壁塗装や屋根の修繕、大規模改修など、まとまった金額が必要になる工事は数多くあります。その中で、比較的少ない費用で大きな効果を発揮するのが 鉄部塗装 です。
アパートの階段や手すり、ベランダ、玄関ドア枠など、鉄部は常に風雨や紫外線にさらされて劣化が進みやすい部分。しかし塗装を施すことで美観と耐久性が蘇り、物件の印象改善や入居率アップ、さらには資産価値の維持に直結します。
「大規模修繕までは考えていないが、費用対効果の高いリフォームをしたい」と考える大家さんにとって、鉄部塗装はまさに最適解といえるでしょう。
2. 鉄部塗装の重要性
2-1 見た目の印象を大きく左右する
鉄部は入居者や内見者が必ず目にする部分です。外階段、手すり、玄関ドア枠、ベランダの柵などは、建物に入る前や移動中に必ず視界に入ります。その鉄部にサビや塗装の剥がれが目立つと、「古い」「汚れている」「危なそう」といったマイナスの印象を強く与えてしまいます。
不動産会社の担当者も、内見希望者に安心して勧めたいと思うため、「第一印象で損をする物件」は積極的に紹介されにくくなります。逆に鉄部塗装を定期的に施している物件は、見た目が明るく清潔感があり「管理が行き届いている」と高評価につながります。外壁や屋根をすべて塗り替えなくても、鉄部がきれいなだけで築年数以上に若返った印象を演出できるのです。
2-2 サビの進行を防ぎ、安全性を確保する
鉄部は常に雨風や紫外線にさらされているため、経年とともにサビが発生します。サビは一度発生すると急速に広がり、鉄部の強度を低下させます。
- 手すりが腐食してグラつく
- 階段の踏板が錆びて穴があく
- ベランダ柵が劣化して安全性に問題が出る
こうした状況になれば、入居者にとっては日常的に危険を伴う場所となり、万が一事故が起こればオーナーの責任問題にもなりかねません。
鉄部塗装には「美観を整える」だけでなく、「防錆効果」によって鉄部の寿命を延ばすという大きな役割があります。定期的な塗装は、入居者に安心して暮らしてもらうための安全投資でもあるのです。
2-3 長期的な修繕費用を抑える
鉄部のサビを放置すると、最終的には塗装では対応できず鉄部そのものの交換が必要になります。例えば外階段やベランダの柵を交換するとなれば、数十万円〜数百万円の費用が発生することも珍しくありません。
一方で、劣化が軽いうちに鉄部塗装を行えば、数十万円程度の工事で済むことも多いです。つまり、定期的な塗装は「余計な出費を防ぐための予防投資」であり、長期的に見れば修繕費用を大幅に抑えることができます。
また、鉄部塗装は外壁塗装や屋根塗装と一緒に行うことで、足場を共用でき、工事全体のコストダウンにもつながります。大家さんにとって鉄部塗装は、費用対効果の高い修繕工事といえるのです。
3. 鉄部塗装の費用相場
鉄部塗装の費用は、対象となる部位や劣化状況、使用する塗料の種類によって変動します。以下は一般的な目安です。
- 外階段・手すり一式：30〜80万円
→ 共用部分の見た目を大きく左右する場所。サビが進む前に塗装すれば低コストで済みます。 - 共用廊下・ベランダ鉄部：50〜150万円
→ 入居者が毎日使用するため、美観と安全性の両立が重要です。防錆処理をしっかり行えば長持ちします。 - アパート全体の鉄部一式：100〜300万円
→ 手すり、階段、柵、ドア枠などを一括で施工。足場を組む場合は、外壁塗装と同時に行うとコスト削減に有効です。
外壁塗装（100万〜200万円）、屋上防水（100万〜300万円）に比べると、鉄部塗装は比較的安価です。にもかかわらず 美観改善・防錆効果・資産価値維持 の効果は大きいため、費用対効果が極めて高い工事として大家さんから選ばれています。
4. 鉄部塗装の施工工程と効果
鉄部塗装は「ただ色を塗るだけ」ではありません。正しい手順を踏むことで、防錆効果と美観維持の両立が可能になります。
4-1 ケレン作業（下地処理）
最も重要な工程です。サビや古い塗膜を削り落とし、表面を整えます。ケレン作業を怠ると、塗料がうまく密着せず、すぐに剥がれたりサビが再発してしまいます。
- 軽度のサビ：ワイヤーブラシやサンドペーパーで除去
- 重度のサビ：電動工具を使ってしっかり削り落とす
この作業がしっかりしているかどうかで、仕上がりの耐久性が数年単位で変わります。
4-2 下塗り（防錆塗料）
ケレン後の鉄部に、防錆効果のある下塗り材を塗布します。代表的なのは赤錆色やグレーの防錆プライマーで、鉄部をサビから守る基盤となる塗装です。
ここでしっかりと防錆処理を行えば、次の中塗り・上塗りが密着しやすくなり、仕上がりが長持ちします。
4-3 中塗り・上塗り
仕上げ用の塗料を2回に分けて塗布します。主に以下の種類が使用されます。
- ウレタン塗料：柔軟性と密着性に優れ、コストも安い。短期的に見れば最も選ばれやすい。
- シリコン塗料：耐候性が高く、コストと耐久性のバランスが良い。一般的に最も人気。
- フッ素塗料：高耐久で15年以上持つ場合も。初期費用は高いが長期的には経済的。
塗料を選ぶ際は「今の入居状況」や「長期修繕計画」を考慮し、大家さんに合ったものを選ぶのがポイントです。
4-4 施工後の効果
空室対策：不動産会社も紹介しやすくなり、成約率アップに直結する。2回に分けて塗布。ウレタン、シリコン、フッ素塗料などを選択し、耐久性と美観を両立させます。
美観改善：艶やかな仕上がりで、築古物件でも若返り効果がある。
防錆効果：鉄部の劣化を防ぎ、交換を先延ばしにできる。
安心感の提供：入居者が「安全で管理が行き届いている物件」と感じる。
5. 鉄部塗装の費用対効果が高い理由
5-1 少ない投資で入居率アップにつながる
鉄部塗装は見た目の改善効果が大きく、空室対策に直結します。外観の印象が変わるだけで成約率が上がり、年間家賃収入が数十万円〜数百万円増えることもあります。
5-2 サビの進行を止め、大規模修繕を回避できる
鉄部を交換するとなれば数十万〜数百万円単位の費用が必要です。定期的な塗装でサビを防ぐことで、将来の修繕コストを大幅に削減できます。
5-3 入居者満足度が高まり長期入居を促進
清潔で安全な共用部は、入居者に安心感を与えます。「管理がしっかりしている」と評価されれば長期入居が見込め、退去率低下による収益安定効果が期待できます。
5-4 売却時の資産価値向上
査定時に鉄部がサビだらけだと「修繕が必要」として評価額が下がります。逆に鉄部塗装が行き届いていれば「管理状態良好」と見なされ、査定額アップにつながります。
6. 成功事例
事例1：築22年アパート、鉄部塗装で満室に
Aさんのアパートは共用階段のサビが目立ち、内見者に敬遠されていました。鉄部塗装を行い美観を回復した結果、「思ったより新しい印象」と好評を得て、3カ月で空室がすべて埋まりました。
事例2：玄関ドア枠の塗装で成約率アップ
Bさんは築25年アパートを所有。ドア枠のサビが内見時に目立ちましたが、塗装を行ったところ第一印象が改善。不動産会社からの紹介件数が増え、成約率も向上しました。
事例3：売却査定額200万円アップ
Cさんは築28年のアパートを売却予定でした。査定時に「鉄部劣化」を理由に減額されましたが、鉄部塗装を行って再査定を受けたところ「管理が良い物件」と評価され、200万円高く売却できました。
7. 費用対効果を最大化するポイント
- 早めの施工で予防的に対応
サビが深刻化してからでは遅く、費用も膨らみます。5〜7年ごとの点検・塗り替えが理想です。 - 外壁塗装や屋根工事と同時に実施
足場を共用できるため、工事全体のコストを抑えられます。 - 塗料選びで長期的コストを抑制
短期的には安価なウレタン、長期的には耐久性の高いシリコンやフッ素を選ぶことで、ライフサイクルコストを削減できます。 - 補助金制度を活用
自治体によってはリフォーム補助制度の対象となる場合があります。費用対効果をさらに高められるチャンスです。
8. まとめ
鉄部塗装は「費用対効果」で選ばれる理由がはっきりしています。
- 比較的少ない投資で外観が若返り、入居率アップに直結する
- サビを防ぎ、大規模修繕や鉄部交換の費用を回避できる
- 入居者の安心感を高め、長期入居を促進する
- 売却時に資産価値を維持・向上できる
築年数が経過したアパートでも、鉄部塗装を行うことで「管理が行き届いている物件」と評価され、競合物件との差別化につながります。大家さんにとって、鉄部塗装は 小さな投資で大きなリターンを得られる修繕 といえるでしょう。
お問い合わせ情報
アパートマンション大規模修繕ダイレクト 東三河店
所在地 〒442-0007 愛知県豊川市大崎町上金居場53番地
電話番号 0533-56-2552
問い合わせ先 info@sanyu-tosou.com
会社ホームページ https://sanyu-tosou.com/
YouTubeチャンネル https://www.youtube.com/@team-sanyu
