【アパート階段補修】費用対効果で選ばれる理由とは？

2025年10月11日

1. はじめに

アパート経営において、建物の“共用部の印象”は入居者や内見者の評価を大きく左右します。
中でも外階段や共用階段は、入居者が毎日使用し、見学者が必ず通る場所。建物の“第一印象”を決めるといっても過言ではありません。

しかし築20年を過ぎた物件では、鉄部のサビやコンクリートのひび割れ、踏板の劣化が目立ち始めます。
そのまま放置すると転倒・落下などの事故につながる恐れもあり、オーナーの責任リスクや空室リスクが高まります。

そんな中、近年多くのオーナー様が注目しているのが「階段補修」です。
見た目を美しく整えるだけでなく、安全性の確保・入居率の改善・資産価値の維持まで実現できるため、「費用対効果の高い投資」として選ばれています。

本記事では、階段補修がなぜ費用対効果に優れ、アパート経営を安定させるカギとなるのかを、実際の費用目安や施工事例を交えて解説します。

2. なぜ階段補修は費用対効果が高いのか？

2-1　低コストで物件全体の印象が一新できる

階段は建物の“顔”となる共用部です。
たとえ外壁がきれいでも、階段にサビや汚れがあれば「古い」「危なそう」という印象を与えてしまいます。
一方、階段を補修・塗装するだけで、物件全体が若返ったように見え、入居希望者の第一印象が大きく変わります。

外壁塗装：約200万円前後
階段塗装：約50〜80万円程度

費用は1/3以下でも、視覚的な印象は同等以上。
“最小コストで最大効果”を得られるのが階段補修の魅力です。

2-2　安全性と信頼性が向上し、入居率アップに直結

外階段は避難経路にもなる重要な構造部分です。
手すりのぐらつきや踏板の腐食は入居者の不安を招きます。
「安全に暮らせる」という信頼感は、入居継続や口コミ紹介にもつながり、結果として空室率の改善へとつながります。

築25年のアパートで階段手すりを再塗装・補強したところ、長期入居者からの満足度が向上し、退去予定だった入居者が更新を決めた例もあります。
見た目だけでなく、「安心して暮らせる環境づくり」がリピーターを生み出すのです。

2-3　早期補修が高額修繕を防ぎ、長期的なコストを抑える

劣化初期に補修すれば、工事費用は数十万円で済みます。
しかし、サビが内部まで進行し構造部が腐食すれば、階段全体の交換が必要になり、200〜500万円規模の大工事に発展します。
つまり、階段補修は“先行投資”であり、将来の出費を防ぐ最も費用対効果の高いメンテナンスなのです。

2-4　資産価値を守り、売却時にもプラス評価に

査定時や融資審査では、共用階段などの「安全性」や「管理状態」も重要視されます。
「階段補修済み」は管理の行き届いた物件としてプラス評価を受けやすく、査定額が数十〜数百万円アップすることも。
逆に劣化を放置すると、「修繕費込みで値下げを」と交渉される要因になってしまいます。

階段補修は、“収益改善”と“資産防衛”の両方に効果を発揮する、費用対効果の高い経営戦略といえるでしょう。

3. 階段補修の種類と費用相場

補修内容	費用目安	主な効果
鉄部階段の塗装	30〜80万円	外観改善・防錆・耐久性10年以上
手すり補修・再塗装	10〜30万円	安全性・清潔感アップ
コンクリート階段のひび補修	10〜40万円	防水・防滑・劣化防止
階段全交換（鉄骨製）	200〜500万円	構造強化・長寿命化

部分補修・塗装を定期的に行うことで、全交換を防ぎ、長期的にメンテナンス費を抑えられます。
施工タイミングを逃さないことが、結果的に最もコストを節約する方法です。

4. 費用対効果を最大化する3つのポイント

4-1　劣化初期で対応する

「サビが少し出た」「塗膜が浮いてきた」などの段階で補修を行うのがベストです。
この時期なら足場が不要な場合もあり、工事費を30〜50％抑えられることもあります。
劣化が進む前の“早めの一手”が重要です。

4-2　共用部と同時施工でコストダウン

階段補修の際に外廊下・バルコニー・防水工事を同時に行えば、足場や施工費を共有できます。
同時施工で最大20〜30％のコスト削減が可能。
見た目の統一感も出て、建物全体の印象が一段と向上します。

4-3　耐久性・防錆性に優れた塗料を選ぶ

短期的な安さよりも、長持ちする塗料を選ぶことが重要です。
たとえばアステックペイントの「リファインシリーズ」など、遮熱・防汚・防錆性を兼ね備えた高耐久塗料を使用すれば、10年以上塗り替え不要なケースもあります。
結果的に再施工までのスパンが延び、トータルコストを大きく削減できます。

5. 実際の施工事例

事例1：外階段塗装で満室回復

築22年・鉄骨造のアパート。外階段のサビが目立ち、内見者から「古く見える」と言われていた。
ケレン（サビ落とし）＋防錆塗装＋シリコン塗料仕上げで艶のある階段に。
施工費70万円で、施工後3か月以内に空室3戸がすべて埋まり、家賃収入で1年以内に投資回収を実現。

事例2：コンクリート階段補修で安全性向上

築28年のRCアパート。階段のひび割れと滑りが原因で転倒の危険があり、入居者から苦情が発生。
エポキシ樹脂でひびを補修し、防滑仕上げ材を塗布。
「安心して上り下りできる」と好評で、高齢入居者の退去がゼロに。

事例3：階段＋バルコニー同時施工でコスト20％削減

築30年の鉄骨アパート。階段とバルコニーを同時に塗装・防水施工。
足場を共用したことで工事費を100万円→80万円に圧縮。
外観も統一され、「築古とは思えない」と不動産会社から高評価を得て、家賃維持のまま満室状態を継続。

6. 階段補修で得られる4つの経営メリット

入居者の安心感アップ：安全・清潔な印象で長期入居を促進
第一印象の改善：内見時の印象向上で空室対策に効果的
修繕コスト削減：早期対応で高額工事を防止
資産価値の維持・向上：査定・売却・融資にも有利

見た目の改善だけでなく、経営全体にプラス効果をもたらすことが、階段補修が“費用対効果で選ばれる理由”です。

7. まとめ

階段補修は単なる修繕ではなく、入居率改善・安全性確保・資産価値維持を同時に叶える“投資型メンテナンス”です。

放置：劣化進行・事故・資産価値下落
補修：見た目向上・信頼感・収益改善

築20年以上の物件こそ、階段補修によって「古さ」を「管理の良さ」に変えられます。
定期的なメンテナンスが、安定した経営と将来の価値を守る第一歩です。

お問い合わせ情報

アパートマンション大規模修繕ダイレクト東三河店
所在地　〒442-0007 愛知県豊川市大崎町上金居場53番地
電話番号　0533-56-2552
問い合わせ先　info@sanyu-tosou.com
会社ホームページ　https://sanyu-tosou.com/
YouTubeチャンネル　https://www.youtube.com/@team-sanyu