1. はじめに

アパート経営において、築20年という節目はとても大きな意味を持ちます。
新築時の外観の輝きは失われ、外壁の色褪せやひび割れ、雨漏りなどの問題が表面化し始めるのもこの頃です。

「まだ入居はあるから大丈夫だろう」
「見た目が少し古いくらいなら工事は先延ばしで…」

このように考えるオーナー様も少なくありません。
しかし、外壁の劣化は単なる“見た目の問題”ではなく、建物の寿命や収益性に直結する重大要素です。

築20年のアパートでも、外壁塗装を行えば建物は再び蘇り、入居者にとって魅力的な物件へと変身します。
この記事では、築20年のアパートにおける外壁塗装の重要性、効果、塗料選び、施工のポイント、費用感、そして長期的な経営戦略までを徹底的に解説します。

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2. 築20年のアパートに起きる典型的な老朽化現象

築20年のアパートには、多くの大家さんが共通して抱える「老朽化のサイン」が現れます。

2-1 外観劣化の目に見えるサイン

• チョーキング現象：外壁を手で触ると白い粉が付着する。塗膜が紫外線で分解され、防水機能を失っている証拠。
• 色褪せ・くすみ：日射・風雨で外壁色が薄くなり、古びた印象を与える。
• カビ・苔・藻の発生：特に北側や日陰の壁面に緑や黒の汚れが出やすい。

2-2 防水機能の低下

• 外壁の塗膜が劣化すると、雨水を弾く力がなくなり、建物内部に水分が浸入。
• サイディングの目地シーリング（ゴム状の防水材）は10年程度で劣化・ひび割れ。
• そのまま放置すると、雨漏りや構造体の腐食につながります。

2-3 構造体の劣化

• 木造では柱・梁が腐食し、シロアリ被害を呼び込むリスク。
• 鉄骨造では錆の進行による強度低下。
• RC造では鉄筋の錆膨張による「爆裂（コンクリートの剥落）」が発生。

2-4 入居者への影響

• 外観が汚れていると「古いアパート」という印象で内見時に候補から外れる。
• 雨漏りやカビは「不衛生・危険」と感じられ、退去理由やクレームにつながる。

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3. 外壁塗装を行うことで得られる効果

築20年のアパートに外壁塗装を施すことで得られる効果は、単なる美観の回復にとどまりません。

3-1 美観の回復と“若返り効果”

• 外壁を塗り替えるだけで、築20年でも新築同様の輝きを取り戻せます。
• 流行色やツートンカラーを採用すれば、**「古いけどおしゃれな物件」**という差別化も可能。
• ポータルサイト掲載写真で「映える」ことが、集客力の第一歩。

3-2 防水性能の復活

• 新しい塗膜が雨水の侵入を防ぎ、建物内部の腐食を防止。
• シーリングの打ち替えと合わせれば、雨漏りリスクを大幅に減らせる。

3-3 入居率の改善

• 「外観がきれい」「管理が行き届いている」と評価され、内見時の印象が向上。
• 結果として空室期間が短縮され、家賃の維持・改善が可能。

3-4 修繕費のトータル削減

• 外壁塗装を怠ると、将来的に大規模改修（外壁張替え・構造補強）へと発展。
• 数十万円の塗装で済むはずが、数百万円の大工事に膨らむ可能性があります。

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4. 塗料選びで変わる耐久性とコストパフォーマンス

外壁塗装の寿命は使用する塗料によって大きく変わります。

4-1 アクリル塗料（耐久5〜7年）

• 価格は安いが、築20年の物件には短寿命で不向き。

4-2 シリコン塗料（耐久10〜12年）

• コストと耐久性のバランスが良く、現在主流の塗料。
• 費用を抑えつつ標準的な性能を得たい場合に最適。

4-3 フッ素塗料（耐久15〜20年）

• 高耐久・低汚染性で、美観を長期間維持できる。
• 将来の再塗装回数を減らしたい大家さんにおすすめ。

4-4 無機塗料（耐久20年以上）

• 紫外線に強く、最も高耐候。
• 初期費用は高いが、築古物件を長期運営したい場合は総コストで有利。

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5. 外壁塗装の費用目安と資金計画

築20年アパートの外壁塗装費用は、規模や塗料の種類で変わります。

• 小規模アパート（延べ床300㎡前後）：約150〜250万円
• 中規模アパート（延べ床500㎡前後）：約250〜400万円
• 大規模アパート（延べ床800㎡前後）：約400〜600万円

資金調達の工夫

• 修繕積立金を活用し、資金を平準化。
• 自治体の補助金や、省エネ改修補助を利用できる場合もある。
• 長期運営を前提に、ローンを組んで計画的に修繕費を回収するケースも。

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6. 外壁塗装を成功させるためのポイント

6-1 足場を有効活用

外壁塗装には必ず足場が必要で、費用は30〜100万円。
この機会に、屋根塗装や雨樋補修、シーリング打ち替えも同時施工すると効率的。

6-2 カラー選びの重要性

• 入居ターゲットに合わせた色選びが重要。
• 若年層向けならモダンなモノトーン系、ファミリー向けなら明るいベージュやブラウン系が人気。
• カラーシミュレーションを行って完成イメージを確認することが必須。

6-3 業者選びのチェックポイント

• アパートの外壁塗装実績が豊富かどうか。
• 保証制度やアフターメンテナンスの有無。
• 工事中の入居者対応（挨拶・工事時間・洗濯物対策など）がしっかりしているか。

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7. 長期的な資産価値戦略としての外壁塗装

外壁塗装は「支出」ではなく「投資」です。

7-1 入居率・賃料の安定

• 美観が回復した物件は、他物件よりも早く入居者が決まりやすい。
• 賃料を下げずに募集できるため、長期的な収益性が向上。

7-2 資産価値の維持

• 定期的な塗装履歴がある物件は、売却時や融資査定で高評価を得られる。
• 「メンテナンスが行き届いた物件」として信頼される。

7-3 経営の安心感

• 雨漏りや大規模修繕リスクが減るため、精神的にも安心して経営を続けられる。

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8. まとめ

築20年のアパートは、外壁塗装の有無で今後の経営に大きな差が生まれます。

• 美観の回復で入居率改善
• 防水性能の復活で建物寿命を延ばす
• 資産価値の維持・向上
• 長期的に見て修繕費を削減

外壁塗装はまさに老朽化対策の決定版です。
「古いから仕方ない」と諦めるのではなく、計画的な外壁塗装でアパートを蘇らせ、安定経営を実現しましょう。

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