【アパート 外壁塗装】入居率アップにつながるリフォーム術
1. はじめに
アパート経営で最も頭を悩ませる問題の一つが「空室対策」です。
築年数が経つにつれ、どうしても入居希望者に 「古い」「暗い」「管理されていない」 という印象を持たれてしまいます。特に外観の劣化は、入居希望者が物件を選ぶ際に大きなマイナス要素となります。
しかし、外観の見た目は外壁塗装によって劇的に改善できます。
外壁塗装は、単なる見た目のリニューアルにとどまらず、「入居率アップ」や「資産価値の維持・向上」につながるリフォーム術でもあります。
本記事では、外壁塗装が入居率改善に効果的である理由と、実際に成功するためのリフォーム術を詳しく解説します。
2. 入居者が外観に抱く第一印象の重要性
2-1 「写真の見た目」が入居希望者の判断基準
近年は賃貸ポータルサイトで物件を探す人がほとんど。掲載される外観写真は、入居希望者が物件を検討する第一関門です。
外壁が色褪せ、黒ずみやカビが目立っている建物は、その時点で「古そう」「住みたくない」と判断され、内見の候補から外れる可能性が高まります。
逆に、外壁がきれいに塗り替えられていると「築年数の割に新しく見える」「管理が行き届いている」と好印象を与えることができ、内見につながる確率が飛躍的に上がります。
2-2 内見時の心理的効果
人は第一印象で物事を判断する傾向が強く、建物の外観がその後の印象を左右します。
仮に室内がきれいでも、外観が汚れていると「本当に大丈夫だろうか？」と疑念を持たれます。反対に外観が新しく整っていると、多少古い内装でも「しっかり手入れされている」と受け止めてもらえるのです。
3. 外壁塗装が入居率アップにつながる理由
3-1 美観が蘇り「築浅物件」に見える
外壁塗装によって、色褪せや汚れ、ひび割れをリセットできます。築20年を超えるアパートでも、塗り替えを行えば築浅物件と遜色ない見た目に生まれ変わります。
特に最近の塗装では、トレンドに合わせた配色が可能で、「古いけどおしゃれな物件」として差別化できます。
3-2 「管理が行き届いている物件」と思われる
外壁塗装を定期的に行っている物件は「このオーナーはしっかり管理している」という安心感を与えます。これは内見者だけでなく、不動産仲介会社にとっても紹介しやすい材料になります。
3-3 他物件との差別化で競争力が上がる
近隣に同じ築年数・家賃帯の物件がある場合でも、外観がきれいな方が圧倒的に選ばれやすい。
「古いけどきれい」「見た目がおしゃれ」という印象は、内見数や成約率を大きく左右します。
4. 入居率アップにつながるリフォーム術（外壁塗装編）
4-1 カラー戦略で魅せる
外壁塗装で重要なのは色選びです。入居ターゲットに合わせてデザインを戦略的に考えることが大切です。
- ファミリー層向け：温かみのあるベージュやブラウンで落ち着いた雰囲気を演出。
- 単身・若年層向け：モノトーンやグレー系でスタイリッシュに。
- 差別化したい場合：アクセントカラーを取り入れて、デザイン性を高める。
色選びを誤ると逆効果になる場合もあるため、カラーシミュレーションで確認しながら決めましょう。
4-2 外壁＋屋根＋共用部でトータル改善
- 外壁と屋根を同時に塗装することで、建物全体の統一感が生まれ、より新築感を演出できます。
- 階段・手すり・ベランダといった共用部の塗装も合わせて行うと「細部まできれい」という印象を与えられます。
4-3 入居者への配慮で信頼を得る
工事中の対応も入居者満足度に直結します。工事前には必ず説明・挨拶を行い、洗濯物や車の移動に配慮することが大切です。
「工事中でも配慮してくれる大家さん」という信頼感は、更新率アップにもつながります。
5. 外壁塗装の費用と回収効果
5-1 費用の目安
外壁塗装の費用は、物件の規模や塗料の種類によって変わります。
- 小規模アパート（6〜8戸）：150〜250万円
- 中規模アパート（10〜20戸）：250〜400万円
- 大規模アパート（30戸以上）：400〜600万円
5-2 費用対効果の考え方
- 1室あたりの家賃を2,000円アップできれば、12戸のアパートで年間約28万円の増収。
- 空室率が改善すればさらに収益が増加し、数年で塗装費用を回収できるケースも少なくありません。
- 「外壁塗装＝コスト」ではなく「外壁塗装＝投資」と考えることがポイントです。
6. 業者選びと失敗しないポイント
外壁塗装の効果を最大限に活かすには、業者選びが極めて重要です。
ここを誤ると、せっかくの投資が無駄になってしまうこともあります。以下のポイントを必ず確認しましょう。
- アパート塗装の実績があるか
戸建てとアパートでは規模も施工ノウハウも異なります。実績豊富な業者なら入居者対応にも慣れており安心です。 - 見積もり内容が明確か
塗料の種類、施工範囲、保証内容がしっかり記載されているか確認しましょう。「一式」と書かれた不明確な見積もりは要注意です。 - 保証制度・アフターメンテナンスがあるか
施工後に不具合が発生した場合、保証がある業者であれば無償で対応してもらえます。保証期間と範囲を必ず確認しましょう。 - 入居者対応が丁寧か
工事期間中、入居者への説明や挨拶がきちんとできるかは重要なチェックポイントです。クレーム防止と入居者満足度に直結します。 - 使用する塗料が信頼できるメーカー品か
安価な無名塗料を使う業者もあります。実績のあるメーカー塗料を使用しているかを確認してください。
7. まとめ
外壁塗装は単なる「建物の見た目をきれいにする工事」ではありません。
- 美観を若返らせ、築浅のような印象を与える
- 「管理が行き届いている物件」として安心感をアピールできる
- 空室対策として競合物件に差をつけられる
- 長期的に見れば家賃維持・資産価値向上につながる
このように、外壁塗装は 入居率アップに直結するリフォーム術 です。
築年数が経過し、外観の劣化が目立ち始めたと感じたら、外壁塗装を検討するベストタイミング。
「費用」ではなく「投資」として計画的に行い、アパート経営を安定させましょう。
お問い合わせ情報
アパートマンション大規模修繕ダイレクト 東三河店
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