【アパート 鉄部塗装】築20年でも蘇る！老朽化対策の決定版
1. はじめに
築20年を超えるアパートを所有している大家さんにとって、「建物の老朽化」は避けられない課題です。外壁や屋根の劣化はもちろんですが、見落とされがちなのが 鉄部の劣化 です。
階段や手すり、玄関ドア枠、ベランダの笠木やフェンスなど、アパートには多くの鉄部が使用されています。これらは常に雨風や紫外線にさらされているため、サビや塗装の剥がれが進行しやすく、放置すれば見た目の印象を大きく損ねるだけでなく、建物の安全性や耐久性にまで影響します。
しかし、鉄部塗装を適切に行えば、築20年以上の物件であっても見違えるほど美しく蘇らせることが可能です。さらに、入居者や内見者に「管理が行き届いている物件」と印象づけ、空室改善や資産価値向上につながります。
この記事では、鉄部塗装の重要性や放置した場合のリスク、具体的な施工方法と効果、そして成功事例まで詳しく解説します。
2. 鉄部劣化を放置するとどうなる？
2-1 サビの進行による強度低下
鉄部は一度サビが発生すると進行が早く、放置すると内部まで腐食が進みます。手すりや階段など入居者が日常的に使用する部分が脆くなると、転落や事故の危険性にもつながります。
2-2 見た目の印象が悪化
塗装の剥がれやサビだらけの鉄部は「古くて管理が行き届いていない」というマイナスイメージを与えます。築年数以上に老朽化して見えるため、内見時に入居希望者から敬遠されやすくなります。
2-3 修繕費用の増大
サビが進行して鉄部自体が腐食してしまうと、塗装だけでは対応できず交換が必要になります。鉄骨階段や手すりの交換には数十万円〜数百万円かかることもあり、早期の塗装メンテナンスを怠ると修繕費用が膨らんでしまいます。
2-4 入居者満足度の低下
サビた手すりやドアは触れるだけで衣服が汚れたり、見た目に不快感を与えます。こうした日常的な不満が積み重なれば退去理由にもなり、結果的に収益低下を招きます。
3. 鉄部塗装を行うメリット
3-1 美観の回復と若返り効果
鉄部塗装を行うと、サビや汚れが取り除かれ、光沢のある美しい仕上がりになります。外壁塗装と合わせて行えば、築20年以上のアパートでも「まるで新築のように若返った」と感じられるほど印象が変わります。
3-2 サビ防止による耐久性向上
塗装は単なる見た目の改善ではなく、防錆効果を発揮して鉄部を長持ちさせます。早期に塗り替えることで鉄部の寿命を延ばし、大規模な交換工事を防ぐことができます。
3-3 入居者の安心感アップ
きれいに整備された鉄部は「管理がしっかりしている物件」という安心感を入居者に与えます。結果として長期入居を促進し、退去率の低下につながります。
3-4 空室改善に直結
不動産会社が物件を紹介する際に「鉄部塗装済み」と説明できれば、内見者の印象が良くなり成約率がアップします。築古物件でも「管理状態が良好」と評価され、周辺競合物件との差別化が可能です。
4. 鉄部塗装の主な施工方法
4-1 ケレン作業（下地処理）
サビを落とす工程で、鉄部塗装の最重要ポイントです。ワイヤーブラシや電動工具でサビを削り落とし、表面を滑らかに整えます。この作業を丁寧に行わないと塗装がすぐに剥がれてしまいます。
4-2 下塗り（防錆塗料）
サビ止め効果のある下塗り材を使用し、鉄部全体を保護します。赤錆色やグレーなどの防錆塗料が一般的で、これが鉄部の寿命を大きく左右します。
4-3 中塗り・上塗り
耐候性や耐久性のある仕上げ塗料を2回に分けて塗布。ウレタン塗料やシリコン塗料がよく使われ、艶や発色が美しいため見た目の印象も大きく改善されます。
4-4 塗料の種類と特徴
- ウレタン塗料：柔軟性があり、密着性が高い。価格も比較的安価。
- シリコン塗料：耐候性が高く、汚れに強い。コストと耐久性のバランスが良い。
- フッ素塗料：高耐久でメンテナンス周期を長くできるが高価格。長期的なコスト削減を狙う大家さんにおすすめ。
5. 鉄部塗装の費用目安
鉄部塗装の費用は塗装する部位や劣化状況、使用する塗料によって変わります。
- 手すり・階段のみ：20〜50万円
- 共用廊下・ベランダ鉄部一式：50〜150万円
- アパート全体の鉄部塗装：100〜300万円
外壁塗装や屋根塗装と同時に行えば、足場や人件費をまとめられるためコストを抑えられます。
6. 成功事例
事例1：築22年木造アパートの鉄部塗装で満室に
Aさんは築22年の木造アパートを所有。共用階段と手すりのサビが目立ち、入居者からも不安の声が出ていました。鉄部塗装を実施し、艶のある美しい階段に仕上がった結果、「管理が行き届いている」と好評を得て、空室が3カ月で満室になりました。
事例2：玄関ドア枠の塗装で第一印象が改善
Bさんの築25年アパートでは、玄関ドア枠のサビが目立ち、内見者から「古い印象」と言われていました。鉄部塗装を実施したところ、第一印象が大きく改善され、成約率が上昇。わずか数十万円の投資で入居率アップに成功しました。
事例3：売却査定額が200万円アップ
Cさんは築28年の鉄骨アパートを売却予定でした。査定時に「鉄部のサビが目立つ」と減額されましたが、鉄部塗装を行った後に再査定を受けると「管理状態が良好」と評価され、200万円高い査定額を提示されました。
7. 長期的に得する鉄部塗装のポイント
- 定期的な点検：5〜7年に一度は専門業者に点検してもらう。
- 早めの塗り替え：サビが出てからではなく、塗膜が劣化する前に施工する。
- 外壁・屋根と同時に施工：足場費用を節約し、全体のメンテナンス周期を合わせる。
- 塗料選びでコスト最適化：短期的にはウレタン、長期的にはシリコン・フッ素と目的に合わせて選定。
- 補助金の活用：自治体のリフォーム補助制度を活用すれば、費用負担を軽減できる場合もある。
8. まとめ
築20年を超えたアパートでも、鉄部塗装を適切に行うことで見違えるように蘇らせることができます。
- サビや劣化を防ぎ、安全性と耐久性を確保できる
- 見た目を改善し、築古物件でも若返った印象に変えられる
- 入居者満足度を高め、空室改善に直結する
- 売却時の査定額アップや資産価値維持につながる
鉄部塗装は単なる「見た目の修繕」ではなく、大家さんにとって長期的に得をする投資です。築年数が経った今だからこそ、鉄部のメンテナンスを見直すタイミングといえるでしょう。
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