【アパート 鉄部塗装】入居率アップにつながるリフォーム術
1. はじめに
アパート経営における永遠の課題といえば「空室対策」です。築年数が経過した物件では「古い印象」「安全性の不安」などが入居希望者に伝わりやすく、それが成約率の低下や空室の長期化を招く大きな原因となります。
その中で見落とされがちなのが 鉄部の劣化。
アパートの共用階段、手すり、外階段、玄関ドア枠、ベランダ柵などの鉄部は、毎日入居者や内見者の目に触れる部分です。サビや塗装の剥がれが目立つと「管理が行き届いていない」「古くて不安」と思われ、入居希望者の心が離れてしまいます。
逆に鉄部塗装を行うことで、築古アパートでも見違えるほど若返り、第一印象が大きく改善されます。さらに「安心感」「住みやすさ」「管理の良さ」をアピールでき、入居率アップにつながる強力なリフォーム術となります。
2. 鉄部塗装が入居率アップに直結する理由
2-1 第一印象が改善される
人は建物を見た瞬間の印象で「住みたいかどうか」を判断します。特に共用部の階段や手すりは、内見者が必ず通る導線。ここがサビだらけだと「この物件は古くて危なそう」というマイナス印象を与えます。
鉄部塗装を施すことで、階段や手すりが艶のある仕上がりになり、「清潔で管理が行き届いている」と感じられ、内見者の好感度が一気に高まります。
2-2 入居者の安心感と満足度が向上する
鉄部は構造上、入居者が毎日触れる部分です。サビや塗装剥がれがあると、手や衣服を汚したり、強度への不安を抱かせてしまいます。塗装で補強し、美観を整えることで「安心して暮らせる物件」という印象を持ってもらえ、長期入居にもつながります。
2-3 不動産会社が紹介しやすくなる
不動産会社の営業担当は、入居希望者に「この物件は安全で管理状態が良好です」と自信を持って紹介したいものです。鉄部塗装が行き届いた物件は「紹介しやすい物件」と評価され、内見数そのものが増えるため、結果的に入居率アップに直結します。
2-4 資産価値の維持・向上
鉄部塗装を定期的に行うことで、サビや腐食を防ぎ、鉄部自体の寿命を延ばせます。これは将来の大規模修繕費用を削減するだけでなく、売却時の査定評価にもプラスとなります。長期的に見ても収益改善につながる重要なポイントです。
3. 鉄部塗装で効果が高い部位と改善ポイント
3-1 共用階段・外階段
最も目につきやすく、内見者が必ず使用する部分。階段のサビや劣化は安全性にも直結するため、塗装による美観と耐久性アップは効果絶大です。
3-2 手すり・柵
入居者が日常的に触れる場所。塗装が剥がれてサビていると不快感を与えやすいですが、艶やかに塗り替えることで「清潔で安全」と印象が変わります。
3-3 玄関ドア枠
内見時に最も近くで見られる部分。ドア本体は交換すると高額ですが、ドア枠の鉄部塗装だけでも大幅に印象改善が可能です。
3-4 ベランダ・バルコニー鉄部
室内から見える部分でもあり、日常的に入居者が使用する空間。ここがきれいに塗装されていると「住み心地が良さそう」と感じられます。
4. 鉄部塗装の施工方法と流れ
4-1 ケレン作業（サビ落とし）
鉄部塗装の品質を左右する最重要工程。サビや古い塗膜を削り落とし、下地をきれいに整えます。
4-2 下塗り（防錆塗料）
サビの再発を防ぐ防錆効果のある塗料を下地に塗布。ここで手を抜くと、数年で再びサビが発生してしまいます。
4-3 中塗り・上塗り
ウレタン塗料やシリコン塗料を重ね塗りし、仕上げます。耐候性と美観を兼ね備えた塗料を使用することで、長期間きれいな状態を維持できます。
5. 鉄部塗装の費用対効果
鉄部塗装の費用は規模によって異なりますが、以下が一般的な目安です。
- 外階段・手すり一式：30〜80万円
- 共用廊下・ベランダ鉄部：50〜150万円
- アパート全体の鉄部塗装：100〜300万円
一見高額に思えるかもしれませんが、空室1戸が埋まれば年間数十万円の家賃収入が増えます。鉄部塗装により空室が改善されれば、わずか1〜2年で投資回収できるケースも多く、「費用ではなく投資」と考えるのが正解です。
6. 成功事例
事例1：築23年アパート、共用階段塗装で満室に
Aさんの物件では、外階段のサビがひどく「危ない」と入居者からクレームが出ていました。鉄部塗装を行ったところ見違えるほど美しくなり、内見時の印象もアップ。半年以内に満室経営を回復できました。
事例2：玄関ドア枠塗装で成約率アップ
Bさんの築25年アパートでは、ドア枠のサビが目立ち、内見者に敬遠されていました。鉄部塗装を実施し「第一印象」を改善したところ、不動産会社からの紹介件数が増加。成約率も20％上昇しました。
事例3：売却査定額200万円アップ
Cさんは築28年のアパートを売却予定。鉄部の劣化が評価を下げていましたが、鉄部塗装を行った後に査定を依頼すると「管理状態が良好」と判断され、当初より200万円高く売却できました。
7. 長期的に得するための鉄部塗装のポイント
- 5〜7年ごとに点検・塗り替え
サビが出る前に予防的に塗装するのが長期的に最も得する方法です。 - 外壁・屋根と同時に施工
足場を共用できるため、トータルコストを削減できます。 - 塗料は目的に合わせて選ぶ
短期的に安く仕上げたいならウレタン、長期的なコスト削減ならシリコンやフッ素を選びましょう。 - 補助金や助成金をチェック
自治体によってはリフォーム補助制度があり、鉄部塗装も対象になる場合があります。
8. まとめ
鉄部塗装は単なる「見た目の改善」ではなく、入居率アップに直結するリフォーム術です。
- 第一印象を改善し、内見者の成約率を高める
- 入居者に安心感を与え、長期入居を促進する
- 不動産会社から紹介されやすくなる
- 資産価値を維持し、売却時のプラス評価につながる
築20年以上のアパートでも、鉄部塗装を行うことで「古いけれど住みやすい」「管理が行き届いている」と評価され、競合物件との差別化が可能です。
空室改善や経営安定を目指す大家さんにとって、鉄部塗装は 最小の投資で最大の効果を発揮するリフォーム術 と言えるでしょう。
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