【豊川市 マンション外壁塗装】放置3年で修繕費3倍？劣化進行の実態

2. はじめに

マンションの外壁は、建物を守る防水バリアの役割を持っています。しかし外壁の劣化は見た目だけでなく、建物内部への浸水、鉄筋腐食、雨漏りなど、深刻なトラブルにつながります。

特に豊川市は、夏の強い

豊川市でマンションをお持ちのオーナー様・管理組合様から、こうしたお声をよく伺います。
しかし、外壁の劣化を「あと3年くらいは大丈夫」と放置してしまうと、その間に劣化が一気に進行し、結果的に修繕費が2〜3倍に膨らむケースが少なくありません。

特に豊川市のように
・夏は高温多湿でゲリラ豪雨が多い
・冬は冷え込みと乾燥でひび割れが進みやすい
という気候環境では、外壁のダメージスピードが早まる傾向があります。

この記事では、
「なぜ外壁塗装を3年放置すると修繕費が3倍になるのか？」
「どんな劣化のサインを見逃してはいけないのか？」
を、豊川市エリアのマンションを想定して、わかりやすく解説していきます。

2. なぜ「3年放置」で修繕費が3倍になるのか

2-1 外壁塗装の本来の役割

外壁塗装の役割は「見た目をきれいに保つこと」だけではありません。
本来の目的は、次の3つです。

・雨水から建物を守る防水バリアの役割
・紫外線や熱からコンクリート・躯体を守る保護膜の役割
・ひび割れやコーキング目地の劣化をカバーし、建物寿命を延ばす役割

つまり塗装は「建物のカッパ」のようなもの。
このカッパが破れてしまった状態で3年も放置すると、雨水がじわじわ内部に侵入し、塗装だけでは済まないレベルまで傷みが進んでしまいます。

2-2 劣化ステージが1段進むと、費用は一気に跳ね上がる

外壁の劣化は、おおよそ次のような段階で進みます。

・ステージ1：表面の色あせ・チョーキング（白い粉）
　→ 塗り替え＋軽微な補修で対応可能

・ステージ2：ヘアクラック（細かいひび）・コーキングの切れ
　→ 下地補修・コーキング打ち替えが必要

・ステージ3：ひび割れ拡大・雨水浸入・爆裂（コンクリートの破断）
　→ はつり工事・鉄筋防錆・モルタル補修など大掛かりな工事

ステージ1の段階で塗り替えれば
「足場＋洗浄＋塗装＋一部補修」程度で済みますが、
3年放置してステージ3に進んでしまうと、

・外壁を一部削って補修
・内部の鉄筋防錆処理
・モルタルで成形し直した上で再塗装

と工程が増え、一気に工事費が2〜3倍になる、という構図です。

2-3 豊川市特有の気候が劣化を加速させる

豊川市は、
・夏場の強い日射と高温
・太平洋側特有の湿気
・台風・大雨による雨だれ・吹き付け雨
といった条件が重なり、外壁にはかなり過酷な環境です。

日中は強い紫外線で塗膜が劣化し、
夕立や台風で雨水が繰り返し当たることで、
劣化した塗膜の隙間から水が徐々に侵入していきます。

こうしたダメージが毎年積み重なり、
「あと少しくらい大丈夫」と思っていた3年の間に、一気に劣化が進行してしまうのです。

3. 年数別で見る外壁劣化の進行イメージ

3-1 築10〜15年：初期劣化のサインが出始める

・外壁の色あせ
・チョーキング（手でこすると白い粉がつく）
・一部のコーキング目地の細かいひび

この段階では、塗装の防水性能は弱まりつつあるものの、まだ大きな構造ダメージは出ていないことが多いです。
このタイミングでの塗り替えが、最もコスパの良い外壁メンテナンスと言えます。

3-2 築15〜20年：中度劣化で「そろそろ限界」に

・コーキングの割れ・剥離が目立つ
・ヘアクラックが各所に増えてきた
・雨だれ跡・黒ずみ汚れが洗っても取れない

この時期まで放置すると、外壁の一部にはすでに雨水が入り始めている可能性があります。
塗り替えに加え、コーキング全面打ち替えやクラック補修など、付帯工事が増えるのが特徴です。

3-3 築20年以上：重度劣化で「塗装だけでは済まない」状態に

・外壁が膨れている、浮いている
・コンクリートが割れ、鉄筋が見えている
・ベランダ天井や廊下天井に雨染みが発生

ここまでくると、ただ塗り替えるだけでは不十分で、
・爆裂部分のはつり・補修
・防水層のやり替え
・場合によっては一部外壁張り替え
といった大規模な修繕が必要になります。

「もう少し様子を見よう」と3年延ばした結果、
工事内容が「塗装工事」から「修繕＋塗装工事」に変わり、
費用が2倍・3倍になるのは、このステージの物件です。

4. 劣化サインチェックリスト（オーナー・管理組合向け）

マンションの外壁で、次のようなサインが出ていないか確認してみてください。

・外壁を指でなぞると白い粉がつく（チョーキング）
　→ 塗膜の防水機能がほぼ切れているサインです。

・サッシ周りのコーキングが痩せて隙間が見える
　→ 雨水が入りやすく、内部の木部・鉄部に影響が出るリスクがあります。

・外壁に0.3mm以上のひび割れがある
　→ 雨水浸入の可能性が高く、早めの補修が必要な状態です。

・北面や1階周りにコケ・藻が発生している
　→ 常に湿気を含んでいる証拠で、塗膜の防水性低下を示します。

・ベランダの天井や廊下天井にシミが出ている
　→ 既に防水層を超えて雨水が回っている可能性が高いです。

これらが1〜2項目程度ならまだ間に合う可能性がありますが、
複数当てはまるようであれば、「放置3年」で一気に重度劣化ゾーンに入る危険信号です。

5. 放置すると発生するリスクと具体的な追加費用

5-1 下地補修費が膨らむ

塗装だけで済むケースでは、
・足場
・高圧洗浄
・下塗り・中塗り・上塗り
程度で済みます。

しかし放置期間が長くなると、
・爆裂補修
・Uカットシーリング工法による大きなひびの補修
・モルタル補修、樹脂注入などの下地補修
が加わり、数十万〜数百万円単位で費用が増えることもあります。

5-2 防水・屋上・バルコニーへの波及

外壁のひび割れやコーキング劣化から入った水は、
・ベランダ防水層の裏側
・屋上スラブ
・階段室の壁
などにも回り、結果的に「外壁だけでは済まない」状況を生みます。

本来なら別々に計画できた
・外壁塗装工事
・防水工事
・共用部補修工事
が一気に必要となり、トータルコストが跳ね上がります。

5-3 入居率・家賃への悪影響

外観が傷んでいるマンションは、
・ネット掲載写真の印象が悪くクリックされにくい
・内見に来ても第一印象でマイナス評価を受ける
・「他の物件と同じ家賃なら、もっときれいな方を選ぶ」と判断される

という流れで、家賃を下げないと入居が決まりづらくなります。

3年間、家賃を月3,000円下げるとすると、
3,000円 × 12ヶ月 × 10室 = 36万円の収入減。
これが5年・10年と続けば、外壁工事を1回できるくらいの差額になることもあります。

5-4 将来の大規模修繕計画が崩れてしまう

「次の大規模修繕は10年後に…」と計画していても、
劣化を放置したことで、予定より数年前倒しで大規模修繕が必要になる場合があります。

・修繕積立金が追いつかない
・予定外の借入が必要になる
・他の工事（エレベーター更新など）とのバランスが崩れる

など、長期の資金計画そのものが狂ってしまうリスクも見逃せません。

6. 失敗しないための外壁メンテナンス戦略

6-1 10〜12年ごとの「定期診断」をルール化する

一番大事なのは、「不具合が出てから慌てて呼ぶ」のではなく
「定期的に点検してもらう」をルールにしてしまうことです。

・築10年を過ぎたら一度プロ診断
・以降は5年ごとに外壁・屋上・防水の総点検

こうすることで、重症化する前の「手当て」で済ませることができ、
結果的に修繕費の総額を抑えることができます。

6-2 高耐久塗料で塗り替えサイクルを伸ばす

初期費用は多少高くても、
・フッ素塗料（耐久15〜20年）
・無機塗料（耐久20年以上）
などの高耐久グレードを選ぶことで、塗り替え回数を減らせます。

安価なシリコン塗料で
「12〜13年ごとに2回塗り替え」より、
無機塗料で
「20年に1回しっかり塗り替え」の方が、
足場費も含めたトータルでは安くなるケースが多いです。

6-3 足場を共用して、外壁＋屋根＋防水を一気に終わらせる

足場費は、外壁工事費全体の2〜3割を占めることもあります。
外壁だけでなく、

・屋上防水
・ベランダ防水
・鉄部塗装（階段・手すり）

など、足場が必要な工事を同じタイミングでまとめて行うことで、
3回分必要だった足場費を1回分に集約できます。

これは「放置してバラバラに工事する」ときと比べて、
数十万〜数百万円単位の差になる重要ポイントです。

6-4 長期修繕計画・資金計画に「外壁サイクル」を組み込む

マンションの長期修繕計画では、
・外壁塗装
・屋上防水
・給水設備更新
・エレベーター改修

などが項目として入っていると思いますが、
外壁は特に「劣化が見た目で分かりやすく、入居率に直結する」部分です。

・築10〜15年で1回目
・築25〜30年で2回目
というように、大まかな塗り替えサイクルを前提に、
修繕積立金の見直しや、ローン活用も含めて計画しておくと、
「急に大きな出費が必要になった」という事態を防ぎやすくなります。

7. まとめ

外壁塗装を「あと3年くらい大丈夫」と先送りにすると、
その3年の間に劣化ステージが一段階進み、
・下地補修が増える
・防水や共用部まで波及する
・家賃や入居率にもじわじわ悪影響が出る

結果として、「放置3年で修繕費3倍」という状況になりかねません。

大事なのは、
・築10〜15年で一度プロ診断を受けること
・劣化サイン（チョーキング・ひび・コーキング劣化）を見逃さないこと
・足場を有効活用して、外壁＋屋上＋防水を一体で考えること
・高耐久塗料と長期修繕計画で、トータルコストを抑えること

外壁塗装は「余計な出費」ではなく、
「修繕費の暴騰を防ぎ、入居率・資産価値を守るための必要な投資」です。

豊川市周辺で
「うちのマンションはまだ大丈夫だろうか…」
「次の大規模修繕の前に、一度状態を見てほしい」
とお考えでしたら、診断だけのご相談でも大歓迎です。

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マンションアパート大規模修繕ダイレクト 東三河店
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