【アパート 外壁塗装】空室改善に効く！大家さんの成功事例
1. はじめに
アパート経営で最も頭を悩ませるのが「空室問題」です。
築年数が経過するにつれて外壁が色あせ、ひび割れや汚れが目立つようになると、内見者に「古い」「住みにくそう」という印象を与えてしまい、入居希望者から敬遠されがちです。
しかし、外壁塗装を行うことで物件の印象は劇的に変わります。外観がきれいになれば「築年数が古い＝住みにくい」というマイナスイメージを払拭でき、空室改善につながるケースが多数報告されています。
今回は、実際の大家さんの成功事例をもとに、外壁塗装がなぜ空室対策に有効なのかを解説します。
2. 雨漏りや外壁劣化が空室を生む理由
アパートの空室は「家賃が高いから」や「立地が悪いから」だけで発生するわけではありません。
実際には、外観の劣化や雨漏りといった“見た目と安心感の欠如”が入居希望者の判断に大きく影響しています。
2-1 第一印象の悪化で内見につながらない
外壁が色あせていたり、ひび割れや黒ずみが目立つと、ポータルサイトの写真を見た時点で「古そう」「住みにくそう」と判断されてしまいます。
人は数秒で第一印象を決めると言われており、外壁の劣化は物件が候補から外れる大きな要因になります。
2-2 管理不十分というマイナスイメージ
外壁に劣化が見えると「オーナーが建物を大切にしていないのでは？」という疑念を抱かれます。
入居希望者にとって、見た目の劣化＝管理の放置、さらには室内の水回りや共用部の清掃状態まで悪いのではと想像されるのです。
この印象は、実際の内見に大きく影響し、契約に至らない原因となります。
2-3 健康・安全への不安
雨漏りや外壁からの水の侵入は、カビや湿気の発生につながります。
入居希望者は「この部屋に住んだら健康に悪そう」「子どもや高齢者には危険ではないか」と感じ、候補から外すケースも。
特に近年は健康意識が高まっているため、湿気やカビのリスクがある物件は敬遠されやすい傾向にあります。
2-4 賃料下落を招きやすい
外観や防水性能が劣化すると入居希望者が集まらず、空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなります。
一度下げた家賃は簡単には元に戻せず、長期的な収益性を損ねます。
つまり外壁の劣化や雨漏りは、空室を生むだけでなく、賃料下落というダブルのダメージを与えるのです。
3. 大家さんの成功事例
3-1 築25年・12戸アパート（豊川市）
外壁の色褪せとひび割れが目立ち、半年以上3室が空室の状態が続いていました。
そこでオーナーはフッ素塗料を使った外壁塗装を実施。色は入居ターゲットに合わせ、人気の高い「グレー×ホワイト」のツートンカラーを採用しました。
結果：施工後わずか2か月で全室入居が決定。入居者からは「築年数のわりに新築みたいにきれい」と好評を得られました。
3-2 築20年・8戸アパート（蒲郡市）
外壁に苔やカビが広がり、見た目の印象が悪化していた物件。家賃を1室あたり3,000円下げてもなかなか入居が決まらず、オーナーも頭を抱えていました。
外壁塗装に加え、共用部の鉄部塗装・階段の防錆処理も同時施工。ベランダ床の防水工事も行い、見た目と機能性を改善しました。
結果：施工直後から内見数が増加し、3か月で空室がゼロに。さらに新規契約では家賃を元の水準に戻すことができ、収益も改善しました。
3-3 築30年・16戸アパート（豊橋市）
老朽化が進み、長期空室が5部屋もあった物件。外観は黄ばんだ壁と剥がれた塗膜で、内見者が現地でがっかりして帰るケースが多発していました。
オーナーは「建物を若返らせる」ことを目的に、無機塗料で外壁を一新。デザインも思い切って流行の濃いネイビーに変え、現代的な印象を演出しました。
結果：外観写真がポータルサイトに掲載されると、内見希望が急増。半年以内にすべての空室が埋まり、更新率も大幅に改善しました。
4. 成功事例から学べる4つのポイント
実際の大家さんの成功事例からは、単なる「外壁をきれいにする」以上の学びがあります。
空室改善を確実に成果へつなげるには、次の4つのポイントを押さえることが重要です。
4-1 色選びでターゲット層に合わせる
外壁の色は入居希望者の心理に大きく影響します。
若年層にはモノトーンやグレー系のモダンカラーが好まれ、ファミリー層にはベージュやブラウン系の落ち着いた色が安心感を与えます。
さらにツートンカラーやアクセント色を取り入れると、築年数の古い物件でも「デザイン性が高い」と評価され、競合物件との差別化に成功します。
4-2 外壁＋共用部でトータル改善
成功事例では共通して「外壁だけでなく共用部まで改修」しています。
外観がきれいでも、階段やベランダが錆びていたり、手すりの塗装が剥げていると「部分的に手抜きしている」と見られがちです。
共用部を含めて一体的にきれいにすることで、入居希望者に「細部まで管理が行き届いている」と感じてもらえます。
4-3 長期的に費用対効果を考える
短期的に安く済ませるのではなく、耐久性の高い塗料（フッ素や無機）を選び、長期的に修繕コストを下げている大家さんが成功しています。
築古物件でも「今後20年は大きな修繕の心配がない」という安心感が経営の安定につながります。
4-4 工事中の入居者対応を丁寧に
意外と見落とされがちなのが「工事中の入居者対応」。
工事前の説明や挨拶を丁寧に行い、洗濯物や駐車スペースの配慮を徹底した大家さんほど、既存入居者の満足度を保ちながら工事を終えています。
これにより既存入居者の更新率が上がり、新規入居者も安心して契約しやすくなるのです。
5. まとめ
外壁塗装は「見た目をきれいにするだけの工事」ではなく、空室改善の決め手となる投資です。
- 美観回復による第一印象の改善
- 管理が行き届いているという安心感
- 家賃維持やアップにつながる収益性
- 長期的な資産価値の向上
実際の大家さんの成功事例からも分かる通り、外壁塗装は「入居率アップに直結するリフォーム術」です。
築年数が経過して空室が増えているなら、外壁塗装を検討することが経営改善の第一歩になるでしょう。
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