【アパート 防水塗装】そのまま放置して大丈夫？見逃し厳禁ポイント
1. はじめに
アパート経営を続ける上で、「修繕は後回しにしたい」と思う大家さんは少なくありません。
特に防水塗装は、普段目にする機会が少ない屋上やベランダが中心となるため、「まだ大丈夫だろう」と判断してしまうケースが多く見られます。
しかし、防水工事を後回しにすることは空室率の上昇・家賃収入の減少・修繕費の高額化といった大きなリスクにつながります。
「やらなかったから助かった」ではなく、「やらなかったから大損した」という事例の方が圧倒的に多いのが現実です。
本記事では、防水を放置することでどんな問題が起きるのか、そして見逃してはいけない劣化のサインや早めにすべき対応について詳しく解説していきます。
2. 防水塗装を放置すると起こるリスク
雨漏りによる建物内部の損傷
防水層は、建物を雨や紫外線から守る「傘」のような役割を担っています。
それが劣化してしまうと、屋根やベランダから雨水が侵入し、木材の腐食や鉄筋の錆びを引き起こします。
一度内部に水が入ると、表面の塗装だけでは解決できません。
天井の張り替え、床下の乾燥、鉄筋補強、コンクリートの打ち替えなど大規模修繕に発展するケースが多く、数百万円規模の費用が必要になることもあります。
「小さなひび割れだから大丈夫」と放置した結果、数年後に入居者から「雨漏りしている」との苦情が入り、内装リフォームと防水工事を同時に行う羽目になり、費用が倍増したという大家さんの声もよく耳にします。
空室率の上昇と家賃収入の減少
入居者は「安心して住める物件」を探しています。
もし天井に雨染みがある、ベランダに水たまりが残っている、廊下の床材が浮いているといった劣化を目にしたらどうでしょうか？
築年数が多少古くても「管理がきちんとされている物件」なら選ばれます。
しかし、劣化を放置している物件は「古い上に危険」と見なされ、入居を避けられる原因になります。
結果として、空室率が上がり、募集条件を下げざるを得なくなります。
1室あたり月額5,000円家賃を下げた場合、年間6万円、10室なら年間60万円、10年で600万円もの損失です。
これは「防水を放置した隠れコスト」といえるでしょう。
修繕費用の高額化
防水工事は通常、数十万円〜数百万円の範囲で行える工事です。
しかし、放置して下地や構造体まで損傷が進めば、数千万円規模の大規模修繕や建て替えに発展する可能性があります。
例えば、築25年のアパートで屋上防水を放置した結果、下階の天井が崩落。修繕に800万円以上かかった事例もあります。
「早めに数十万円で直しておけば…」という後悔を防ぐことが、大家さんにとって最大の節約策です。
3. 見逃し厳禁！防水劣化のサイン
屋上やベランダの水たまり
排水がうまくいかず水が溜まっている場合は、防水層の劣化や排水口の詰まりが疑われます。
水たまりは紫外線や熱で防水層をさらに劣化させ、ひび割れや剥がれを加速させます。
天井や壁の雨染み
室内に雨染みが見られるのは、すでに防水層が破れて内部に雨水が侵入している証拠です。
この段階では、見た目以上に建物内部で被害が進行している可能性が高く、早急な対応が不可欠です。
床材や防水層の膨れ・剥がれ
ベランダや廊下の床が膨れていたり、剥がれていたりするのは、防水層が機能を失っているサインです。
放置すれば入居者の転倒事故など安全面のリスクにも直結します。
コーキングや排水口まわりの劣化
防水は広い面だけでなく、細部の劣化も重要です。
コーキングのひび割れや排水口の劣化は、そこから雨水が侵入する原因になります。
小さな箇所だからと放置すると、内部へのダメージを広げてしまいます。
4. 放置せずに行うべき対応策
定期的な点検と早期補修
防水工事の目安は10〜15年ごとですが、立地や日当たり、雨量などによって劣化スピードは異なります。
少なくとも5年ごとに専門業者による点検を行い、早期発見・早期補修を心がけましょう。
外壁・屋根とセットで行う防水工事
防水工事を単独で行うと、足場費用が大きな割合を占めます。
外壁塗装や屋根修繕と同時に行えば足場を一度で済ませられ、数十万円規模のコスト削減につながります。
建物全体が一新され「リフォーム済み物件」としてアピールできる効果も大きいです。
補助金や保険の活用
自治体のリフォーム補助金や、省エネ性能を高める工事に対する助成制度を活用すれば、自己負担を減らせます。
また、台風や豪雨といった災害に起因する雨漏りであれば、火災保険が適用されるケースもあります。
防水工事は「高額な出費」ではなく「工夫次第で実質的に安くできる投資」なのです。
5. 防水塗装を適切に行うメリット
- 空室率の低下：第一印象が改善され、内見から入居につながりやすくなる
- 家賃維持：築年数が経っても「管理が行き届いている物件」と評価され、相場家賃を保ちやすい
- 修繕費の削減：小規模補修で済ませることで、将来の大規模修繕を回避できる
- 資産価値向上：査定時や金融機関の融資評価においてもプラスに働き、長期的な経営安定につながる
6. まとめ
防水塗装を「まだ大丈夫」と放置することは、アパート経営にとって非常に危険です。
- 雨漏りによる内部損傷で修繕費が高額化する
- 空室率が上がり、家賃を下げざるを得なくなる
- 入居者の不満やトラブルが増え、信頼が損なわれる
これらを避けるためには、劣化のサインを見逃さず、早めに対応することが何よりも重要です。
防水塗装は「出費」ではなく「物件を守り、収益を高めるための投資」。
築年数が経った今だからこそ、放置せずに防水対策を計画的に進めましょう。
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