【アパート 耐震工事】長期的に得するための修繕とは？2. 耐震工事を後回しにすると発生する損失
1. はじめに
アパート経営において修繕は避けて通れないテーマです。
特に耐震工事は「費用が高そうだから」と先延ばしにされがちですが、実は長期的に見るとオーナーにとって大きな“得”になる投資です。
地震大国・日本では築20年、30年を超える物件は構造体の劣化が進み、外観や内装がきれいでも地震への耐性が不足しているケースが少なくありません。
今回は、耐震工事を「長期的に得をする修繕」として捉える理由と具体的なポイントを解説します。
2. 耐震工事を後回しにすると発生する損失
2-1 空室リスクの増大
入居希望者は「安全に暮らせるかどうか」を第一に考えます。
築古アパートで耐震性が不安視されると、次のような影響が出ます。
- 不動産会社から「この物件は古くて耐震面に不安があります」と説明される
- 内見者が建物を見た瞬間に「ここは揺れに弱そう」と感じて契約を避ける
- ネットの口コミで「古いから地震が心配」と書かれる
このような小さなネガティブ要素が積み重なり、結果的に入居が決まらない状況を招きます。
さらに、空室が長引けば家賃を下げざるを得なくなり、収益性は一気に悪化します。
例えば10戸中3戸が空室のまま半年経てば、それだけで家賃収入は25％減。年間にすると数百万円の損失につながることもあります。
2-2 修繕費の高騰
「今は小さなひび割れだから大丈夫」と放置してしまうと、被害は雪だるま式に拡大します。
小さな外壁クラックから雨水が侵入すると、鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを押し割ります。木造なら内部の梁や柱が腐朽して強度を失います。これが大きな地震の揺れと重なると、外壁崩落や基礎の大破につながります。
修繕費用の目安を比較すると、違いは歴然です。
- 早期補修（ひび割れ補修・部分補強）：数万円〜数十万円
- 中規模修繕（外壁一部改修・耐震壁追加）：数百万円
- 大規模修繕（基礎全面補強・柱梁補強・内装復旧まで）：数千万円
「数十万円で済んだ工事を後回しにした結果、2,000万円を超えた」という事例は少なくありません。
2-3 資産価値の低下
不動産の評価は築年数だけでなく「耐震性能の有無」で大きく変わります。
未補強物件は次のような不利があります。
- 金融機関の融資条件が厳しくなる
- 不動産査定で大幅な減額を受ける
- 売却時に買主から「補強費用分を値引いてほしい」と要求される
一方、「耐震補強済み」と明記できる物件は、築古でも「安心して長く使える物件」としてプラス評価を受けます。
例えば築30年以上の木造アパートでも、補強後は「安心物件」として再評価され、売却額が数百万円〜1,000万円以上改善するケースもあります。
3. 長期的に得をする予防修繕のポイント
3-1 耐震診断で現状を把握
最初のステップは「現状を知ること」です。
耐震診断を行えば、どの部分が弱点で、どの補強が必要かを数値で確認できます。
- 今すぐ補強が必要な部位はどこか
- 部分補強で済むのか、全体補強が必要なのか
- どの程度の揺れに耐えられるのか
これが分かれば、工事の優先順位をつけて無駄のない計画が立てられます。
また、自治体によっては診断費用が無料や一部補助になる制度があり、気軽に始めやすいのも利点です。
3-2 小さな劣化を早めに補修
基礎や外壁に出る小さなひび割れは「劣化が始まったサイン」です。
放置すると雨水が浸入し、内部で鉄筋の腐食や木材の劣化が進みます。
小さな段階で直すメリットは次の通りです。
- 工事費が安い（数万円〜数十万円で済む）
- 工期が短く、入居者の生活に支障が少ない
- 大地震が来る前に安全性を維持できる
逆に放置すれば、基礎の全面改修や柱梁の補強に発展し、数百万円〜数千万円の出費を余儀なくされます。
3-3 耐震補強工事を計画的に実施
補強工事の代表例には以下があります。
- 耐震壁の増設：建物全体の揺れを軽減
- 鉄骨ブレースの追加：横揺れに強化
- 基礎補強：建物の土台を安定化
これらは外壁塗装や屋根修繕と同時に行うのがポイントです。
足場を共用できるため、数十万円〜数百万円のコスト削減になり、経済的に効率の良い工事が可能です。
さらに「一度にまとめてやる」ことで入居者への負担も少なく、オーナー側の段取りもシンプルになります。
4. 耐震工事が「収益」に直結する理由
4-1 空室率の低下
「耐震補強済み」と打ち出すことで入居者の安心感が格段に高まります。
安全性を理由に物件を選ぶ入居者が増え、募集効率がアップします。
実際に「耐震工事をした」と広告に記載しただけで、問い合わせ数が2倍に増えた事例もあります。
4-2 家賃の維持
築古物件はどうしても「古いから安い」という印象を持たれがちです。
しかし、補強工事と外観リニューアルを行えば、「古いけど安心できる物件」と評価され、家賃を下げる必要がなくなります。
場合によっては「安全に住めるなら多少高くてもいい」と考える層に支持され、家賃アップにつながることもあります。
4-3 資産価値の維持・向上
耐震補強を済ませておけば、査定時に「長期的に安心して使える物件」として評価されます。
金融機関の融資も有利になり、売却時にも「補強済み」という安心材料が買い手にプラス要素として伝わります。
長期的に見れば、補強費用以上のリターンが資産価値として返ってくるケースが多いのです。
4-4 耐震工事は投資
このように、耐震工事は単なる出費ではなく「投資」です。
- 入居者確保＝安定収入
- 家賃維持＝収益性の確保
- 資産価値維持＝将来の売却や融資に有利
安全性を高めつつ、経営の安定にも直結する、まさに“長期的に得をする修繕”といえます。
5. 補助金や制度を賢く活用
耐震工事には費用がかかりますが、自治体や国の補助金を活用すれば大幅に軽減できます。
- 耐震診断の無料化
- 工事費の1/3補助（上限150万円など）
- 固定資産税の減額
- 地震保険料の割引
こうした制度を利用することで、実質的なオーナー負担は大幅に抑えられます。
6. まとめ
耐震工事を「高額な出費」と考えると後回しにしがちですが、実際には 長期的に得をする修繕 です。
- 空室率を下げて安定収入を確保
- 修繕費の高騰を防ぎコストを削減
- 資産価値を維持・向上
これらを同時に実現できるのが耐震工事の大きなメリットです。
「まだ大丈夫」と思う今こそ、耐震診断から始めて長期的に得をする修繕計画を立ててみませんか？
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