【アパート 屋根塗装】空室改善に効く！大家さんの成功事例
1. はじめに
アパート経営において最も頭を悩ませる問題のひとつが「空室」です。立地や家賃設定が適正でも、建物の外観やメンテナンス状況が悪ければ入居希望者から敬遠され、空室が長期化してしまいます。
特に屋根は、入居者や内見者の目に直接触れにくい部分ではあるものの、建物全体の印象や快適性に大きな影響を与えます。屋根が色あせ、サビや苔が目立つ状態では「古い・不安・管理不足」といったマイナスイメージにつながり、入居率低下の原因となります。
そこで注目されているのが「屋根塗装によるリフォーム術」です。屋根をきれいに塗り直すだけで見た目も機能も改善し、空室対策に直結します。本記事では、実際に空室改善につながった大家さんの成功事例を交えながら、その効果とポイントを徹底解説します。
2. 屋根塗装を怠ると空室が増える理由
2-1 見た目の印象が悪い
屋根の退色や劣化は、建物全体を古く、そして暗い印象にしてしまいます。入居希望者は物件を探すときに、まず「写真」や「外観」を見て判断します。つまり、屋根が色あせていると、それだけで「管理が行き届いていない」「この建物は大丈夫だろうか」と不安を抱かせるのです。
特に最近の入居希望者は、インターネットで物件を比較検討することが多いため、写真での印象が非常に重要です。築年数が古くても外観が整っていれば「しっかり管理されている」と思われ、逆に築浅でも屋根が劣化していれば「古い物件」と見なされてしまいます。
また、屋根は遠目からも目に入りやすく、外壁と違って「ごまかし」が効きにくい部分です。だからこそ屋根塗装を怠ると、見た目の劣化がダイレクトに入居率低下へつながります。
2-2 雨漏りやカビのリスク
屋根の塗膜が劣化すると、防水性が低下し雨漏りが発生しやすくなります。雨漏りは放置すると天井やクロスにシミが広がり、見た目だけでなくカビや悪臭の原因にもなります。
入居者にとって「雨漏りのある部屋」は致命的なマイナスポイントです。クレーム対応に追われるだけでなく、退去が相次ぐリスクも高まります。さらに口コミや不動産会社の評価に「この物件は雨漏りがある」と出回ってしまえば、新規入居者が集まらなくなります。
また、雨漏りが構造部材まで及ぶと、木材の腐朽や鉄骨の錆が進行し、建物全体の耐久性を落とすことになります。結果的に部分補修では済まず、大規模な修繕が必要になり、数百万円〜数千万円規模のコストに発展する恐れがあります。
2-3 快適性の低下
屋根は建物の断熱・遮熱性能に直結します。塗装が劣化した屋根は直射日光や冷気をダイレクトに室内へ伝えるため、夏は灼熱、冬は底冷えといった「住みにくい物件」になります。
入居者は住み心地の悪さに敏感です。「エアコンが効きにくい」「光熱費が高い」といった不満は退去理由の上位に挙げられることも多く、結果として入居期間が短くなります。
最近の入居者は「快適性」「省エネ性」を重視する傾向が強まっています。屋根の断熱性能が低下していると、いくら家賃を下げても選ばれにくくなるため、快適性の低下は直接的に空室増加へつながります。
3. 屋根塗装が空室改善に効く理由
3-1 外観が若返り印象アップ
屋根塗装を行うと、建物全体が一気に若返ります。退色していた屋根がツヤを取り戻し、外観に清潔感が出るだけで「この物件はきちんと管理されている」という印象に変わります。
入居希望者は内見の際に「外観の清潔感」と「管理状態」を無意識に照らし合わせます。屋根塗装を済ませた物件は第一印象で好評価を得やすく、結果として成約率が上がるのです。築年数が古くても「新しく見える」ことが大きな武器になります。
3-2 入居者の安心感が増す
「屋根を塗り替えている＝オーナーが物件を大切に管理している」というメッセージになります。これは入居者にとって安心材料となり、「この物件なら長く住めそう」と思わせる効果があります。
さらに、屋根塗装は防水性を回復させるため雨漏りリスクを大幅に減らします。これにより入居者からのクレームも減り、退去防止につながります。トラブルが少なく管理が行き届いた物件は、不動産会社からも「紹介しやすい物件」と評価されるため、募集効率も高まります。
3-3 快適性が向上する
遮熱・断熱塗料を採用すれば、夏場の室内温度を下げ、冬場の暖房効率を高めることができます。実際に、遮熱塗料を使ったアパートでは「夏の室温が2〜3度下がった」「エアコン代が減った」という入居者の声が多く聞かれます。
入居者にとって「光熱費が安く済む」「住み心地が良い」というのは大きな魅力。物件選びの際に「少し家賃が高くても快適な物件を選びたい」と考える層を取り込めるため、家賃を下げずに入居率を改善できるのです。
4. 成功事例紹介：屋根塗装で空室改善に成功した大家さん
事例1：築25年アパート、入居率60％から満室へ
愛知県内で築25年の木造アパートを所有するAさん。屋根は色あせと苔がひどく、外観全体が古びた印象でした。
屋根塗装で濃いグレーに塗り替えたところ、建物全体がスタイリッシュに蘇り、「管理がしっかりしている物件」と評価されるようになりました。半年以内に空室4戸がすべて埋まり、入居率は60％から100％に改善。
投資額は約120万円でしたが、空室が埋まったことで年間収入は200万円以上増加し、実質的に1年で投資を回収できました。
事例2：築30年アパート、クレーム減少と退去防止に成功
Bさんは築30年のアパートを所有していましたが、毎年のように雨漏りのクレームが発生し、退去が相次いでいました。
屋根塗装を行い防水性能を回復させた結果、雨漏りは完全になくなり、入居者の信頼が回復。「安心して長く住める」と好評を得て、退去者が激減しました。
施工前の空室率は20％でしたが、施工後は5％にまで改善。しかも修繕コストも大幅に減少し、経営の安定化につながりました。
事例3：遮熱塗料で入居者満足度アップ
Cさんは築28年のアパートを所有し、夏場の「暑さ」による退去が続いていました。そこで遮熱性能を持つ塗料で屋根塗装を実施。夏の室温が2〜3度下がり、入居者から「エアコンの効きが良くなった」「光熱費が減った」と喜びの声が。
口コミや紹介で物件の評価が広まり、空室もすぐに解消。施工費は約150万円でしたが、安定した満室経営につながり、長期的な投資効果を実感できました。
5. 屋根塗装で費用対効果を高めるポイント
5-1 外壁塗装と同時施工
屋根と外壁を同時に塗装すれば足場費を共用でき、工事費を数十万円削減できます。建物全体の美観が一度に整うため、効果も大きくなります。
5-2 高耐久塗料を選ぶ
安価な塗料は耐用年数が短く、頻繁な塗り替えが必要です。フッ素塗料や無機塗料など高耐久タイプを選べば、15〜20年持続し、長期的なコスト削減につながります。
5-3 補助金・助成金の活用
自治体によっては、省エネ塗料やリフォーム工事に補助金が出る場合があります。条件を確認し活用すれば、オーナーの負担を軽減できます。
6. まとめ
屋根塗装は、単なる美観回復にとどまらず、
- 外観改善による第一印象アップ
- 防水性向上でクレーム減少
- 遮熱・断熱性能による快適性向上
- 入居率アップと退去防止
- 長期的なコスト削減
といった多くの効果をもたらす、空室改善に直結するリフォーム術です。
実際に多くの大家さんが屋根塗装で空室改善に成功しており、その費用対効果は非常に高いものです。
築20年以上のアパートを所有している方は、「まだ大丈夫」と放置せず、今こそ屋根塗装を検討することで、入居率改善と安定経営を実現できるでしょう。
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