【アパート鉄部塗装】補助金も使える！今こそ始めたい修繕計画

2025年9月28日

1. はじめに

築20年、30年と経過したアパート経営で大きな課題となるのが「修繕計画」です。外壁や屋根だけでなく、共用階段や手すり、ベランダ柵、玄関ドア枠などの鉄部は、常に風雨や紫外線にさらされ、サビや劣化が進みやすい部分です。

鉄部が劣化すると、入居者の安心感や物件の印象を損なうだけでなく、資産価値にも直結します。さらに放置すれば補修では対応できず、交換工事が必要になり、修繕費は数倍に膨らむこともあります。

しかし今は、国や自治体が用意する補助金制度を活用できるケースも増えてきました。補助金をうまく利用すれば、費用負担を軽減しながら計画的に修繕を進めることができます。

今回は「鉄部塗装」を中心に、補助金活用を見据えた修繕計画のポイントを7つの項目で解説します。

2. 鉄部塗装を放置できない理由

鉄部は見た目の美観だけでなく、安全性や経営の安定に直結する重要な部分です。放置すれば、見た目の劣化だけでは済まず、入居者の安心感や不動産としての評価にまで影響を及ぼします。

◆ サビが進行すると強度が低下し、階段や手すりが危険になる

鉄部は空気や雨水に触れると酸化し、サビが発生します。軽度のサビなら塗装で対応できますが、放置すると内部まで腐食が進行。階段の踏板が抜け落ちたり、手すりが折れて転落事故につながる可能性もあります。
入居者の安全を脅かすリスクが高まり、もし事故が起こればオーナーに重大な責任が及びます。これは「美観の問題」ではなく「安全性の問題」であり、最優先で対処すべき部分です。

◆ 外観の劣化が「古い物件」という印象を与え、内見者に敬遠される

共用階段や手すり、玄関周りなどの鉄部は、内見者が必ず目にする場所です。ここがサビだらけだと「築年数以上に古い」「管理が行き届いていない」といった印象を持たれてしまいます。
室内をきれいにリフォームしていても、共用部が劣化していれば「長く住みたくない」と判断され、空室がなかなか埋まらなくなるのです。

◆ 不動産会社からも「紹介しづらい物件」と判断される

入居者を紹介する立場の不動産会社も、第一印象を重視します。共用部の鉄部が劣化している物件は、「入居者からクレームが出るリスクが高い」「安心して紹介できない」と考えられ、積極的に案内されにくくなります。
結果的に内見数が減り、空室が長期化する要因になります。

◆ 修繕費用が数倍に膨らみ、経営を圧迫する

鉄部塗装を早めに行えば数十万円で済む工事も、劣化を放置すると鉄部自体の交換が必要になり、費用は数百万円に膨らむケースもあります。
例えば、外階段の塗装なら50万円前後で対応可能な場合もありますが、腐食で交換が必要になると200万円以上かかることもあります。
「まだ大丈夫」と先延ばしにするほど、修繕費は跳ね上がり、経営に大きな打撃を与えるのです。

➡ つまり、鉄部塗装は「先送りできない修繕」であり、定期的に実施することで事故リスクや空室リスクを防ぎ、経営を安定させる投資だといえます。

3. 修繕計画を立てるメリット

修繕を場当たり的に行うのではなく、長期的な視点で計画を立てることで、大家さんにとって多くのメリットがあります。

◆ 費用を年単位で平準化でき、資金繰りが安定する

計画を持たずに突発的に修繕を行うと、数百万円単位の費用が急に発生し、資金繰りに大きな負担を与えます。
一方、長期修繕計画を立てておけば、「5年後に鉄部塗装」「10年後に外壁塗装」といったスケジュールで資金を準備できます。結果として、無理のない資金繰りで修繕を実施でき、経営の安定につながります。

◆ 劣化が進む前に予防的に対応できるため、修繕費を抑えられる

早期に修繕を行えば「塗装で済む」ケースが多いですが、放置すれば「交換」になり、費用は数倍に跳ね上がります。
予防的に対応することで、結果的にトータルコストを大きく抑えることができます。

◆ 外壁・屋根・鉄部などをまとめて施工すれば足場費用を削減できる

外壁塗装や屋上防水など、足場が必要な工事はまとめて実施するのが賢明です。鉄部塗装を同時に行えば、足場を共用できるため、工事全体のコスト削減につながります。
「外壁だけ先にやって、鉄部は数年後に…」とバラバラに施工すると、足場費用が二重にかかってしまい、結果的にムダな出費となります。

◆ 補助金制度に合わせて工事を実施でき、費用軽減につながる

国や自治体によっては、省エネや長寿命化を目的とした補助金制度があります。鉄部塗装も大規模修繕の一部として対象になるケースがあります。
長期的な計画を立てておけば、補助金の募集時期に合わせて修繕を行うことができ、実質的な自己負担を大きく軽減できます。

◆ 優先順位を整理して無駄のない修繕が可能になる

長期修繕計画では「どの部分をいつ修繕すべきか」を整理できます。鉄部は安全性に直結するため優先度が高く、外観や内装よりも先に対策すべきです。計画的に優先順位をつけることで、効率的かつ無駄のない修繕が実現します。

4. 補助金を活用できるケース

鉄部塗装を含む修繕工事でも、条件によっては補助金の対象となることがあります。

4-1 省エネ関連補助金

遮熱・断熱効果を持つ塗料を使う場合、省エネ改修として補助対象になるケースがあります。鉄部塗装単体では難しくても、外壁や屋上とセットで行えば対象となる可能性が高まります。

4-2 長寿命化・耐震関連補助金

建物全体の長寿命化や耐震性向上を目的とした大規模修繕に、鉄部塗装が含まれる場合、費用の一部が助成されることがあります。

4-3 自治体独自の住宅リフォーム制度

市町村によっては「住宅リフォーム補助制度」「賃貸住宅ストック長寿命化事業」などを設けているケースもあります。工事費用の一部（10〜30％程度）を補助してもらえる場合もあり、事前確認が重要です。

5. 鉄部塗装の費用相場と投資回収

鉄部塗装の費用は、対象となる部位や劣化の度合い、使用する塗料の種類によって幅があります。あくまで一般的な目安ですが、以下のような相場感を押さえておくと計画が立てやすくなります。

◆ 部位別の費用目安

外階段・手すり一式：30〜80万円
　入居者や内見者が必ず利用する共用部分。サビが進行しやすく劣化が目立つ場所のため、見た目改善効果も高いです。
共用廊下・ベランダ鉄部：50〜150万円
　毎日使われる動線で、入居者の満足度に直結します。手すりや柵の安全性も確保できるため、退去防止効果が期待できます。
アパート全体の鉄部一式：100〜300万円
　ドア枠や階段、ベランダ柵などすべてをまとめて施工する場合。足場を組む必要があるケースも多いため、外壁塗装や屋根工事と同時に行うとコスト削減が可能です。

◆ 費用を高める要因と抑えるポイント

劣化の進行度：サビが軽度なら塗装で済みますが、腐食が進んで交換が必要になると費用は跳ね上がります。
塗料の種類：ウレタンは安価（耐久7年前後）、シリコンは中程度（耐久10〜12年）、フッ素は高額だが長寿命（15年以上）。長期的に見るとフッ素の方が経済的な場合もあります。
足場の有無：足場費用は数十万円規模になるため、外壁塗装や屋上防水と同時施工がおすすめです。

◆ 投資回収のシミュレーション

一見するとまとまった費用に思える鉄部塗装ですが、実際には投資回収が早い工事です。

例1：空室1戸が埋まった場合
　家賃6万円 × 12か月＝年間72万円の収入増。
　外階段塗装に50万円を投資しても、1年以内に回収可能。
例2：空室3戸が埋まった場合
　家賃5万円 × 3戸 × 12か月＝年間180万円の収入増。
　アパート全体の鉄部塗装（150万円）を実施しても、1年で投資回収可能。
例3：退去率が下がった場合
　「古く見えるから退去したい」という入居者が減ることで、数年間で数百万円単位の機会損失を防げる可能性があります。