【アパート鉄部塗装】古さを隠す！見た目が若返る人気施工

2025年9月29日

1. はじめに

築20年、30年を超えるアパートでは「古びた印象」が入居率に大きな影響を与えます。室内をリフォームしていても、共用部分や外観が劣化していると「管理が行き届いていない」と思われ、入居希望者の心は離れてしまいます。

特に目立ちやすいのが 鉄部の劣化。外階段、手すり、ベランダ柵、玄関ドア枠などは、サビや塗装剥がれがすぐに現れる部分です。ここを放置すると築年数以上に古びた印象を与えますが、逆にきれいに塗装すれば、建物全体の印象を大きく若返らせることができます。

本記事では、鉄部塗装によって「古さを隠し、見た目を若返らせる」ための人気施工や具体的な効果について詳しく解説します。

2. アパートが古く見えてしまう原因

2-1 鉄部のサビや塗装剥がれ

鉄部は紫外線や雨風の影響を直接受けるため、外壁よりも早く劣化が表れます。サビや塗装剥がれは一度目に入ると強く印象に残り、建物全体を「古い」と感じさせます。

2-2 共用部の暗さ・汚れ

外階段や通路が黒ずんでいたり、塗装が剥がれて金属がむき出しになっていると、全体が暗く汚れて見えます。これだけで「古くて不安な物件」と評価されかねません。

2-3 周辺物件との比較

同じ築年数の物件でも、定期的に鉄部塗装をしているアパートは「管理が行き届いている」と高評価を得ます。反対に放置された物件は、競合物件と比較されて「見劣りする」結果になります。

3. 鉄部塗装で見た目が若返る理由

3-1 艶やかな塗装で清潔感が戻る

鉄部塗装を行うと、表面のサビや汚れが除去され、塗膜によって艶やかで均一な仕上がりになります。共用部に光沢が出ることで建物全体が明るくなり、築古物件でも若返った印象を与えられます。

3-2 色選びでイメージチェンジが可能

鉄部塗装では、黒・グレー・ブラウンなど落ち着いた色を選べば高級感を演出できますし、ホワイトやシルバーを選べば明るく清潔な雰囲気にできます。色の工夫次第で「築年数を感じさせない外観」を作れるのも魅力です。

3-3 内見者への第一印象を改善

鉄部塗装が済んでいる物件は「この物件は管理がしっかりしている」と不動産会社からも評価され、紹介されやすくなります。第一印象が良いと、内見者も室内を見る前から安心感を持ちやすくなります。

4. 人気の鉄部塗装施工方法

鉄部塗装にはいくつかの施工方法がありますが、築古物件の見た目改善に人気の工法をご紹介します。

4-1 ケレン作業＋シリコン塗料仕上げ

最も一般的で人気のある方法。サビを丁寧に除去したうえで防錆下塗りを行い、シリコン塗料で仕上げます。耐久性とコストのバランスが良く、築古アパートでも手軽に「若返り効果」を出せます。

4-2 フッ素塗料による高耐久仕上げ

初期費用は高めですが、15年以上の耐久性を期待できるフッ素塗料も人気です。「長く安心感を与えたい」「何度も工事をしたくない」というオーナーに選ばれています。

4-3 色付き防錆塗料で一体感を演出

防錆効果のある下塗りと仕上げ塗料を同系色にすることで、塗膜がより均一に見え、美観効果が高まります。外壁や屋根の色と合わせれば、一体感のある外観にできます。

5. 鉄部塗装の費用相場と投資効果

鉄部塗装の費用は施工範囲や劣化の度合い、使用する塗料の種類によって変動しますが、以下が一般的な目安です。

外階段・手すり一式：30〜80万円
共用階段は雨や紫外線にさらされやすく、サビや劣化が最も目立つ部分です。小規模なアパートであれば30〜40万円程度で済むケースもありますが、鉄骨階段の規模が大きい物件では80万円前後になることもあります。
共用廊下・ベランダ鉄部：50〜150万円
廊下手すりやベランダ柵は、入居者が毎日目にする場所です。施工範囲が広くなるため費用も変動しますが、見た目や安全性の改善効果が非常に大きいため、投資効果も高い部分です。
アパート全体の鉄部一式：100〜300万円
外階段・手すり・廊下・ベランダ・玄関ドア枠などすべてをまとめて施工する場合の目安です。足場が必要になる場合もあるため、外壁塗装や屋根防水と同時に行うとコストを大幅に削減できます。

◆ 費用が変動する要因

劣化の度合い：サビが表面に出始めた段階であれば塗装で対応可能ですが、腐食が進み鉄部交換が必要になれば費用は数倍に。
塗料の種類：
- ウレタン（安価・耐久7年前後）
- シリコン（中価格・耐久10〜12年）
- フッ素（高額・耐久15年以上）
  初期費用は高くても、長期耐久の塗料を選べば結果的にコストダウンにつながります。
足場の有無：外壁塗装や屋根工事と同時に行えば足場費用を共用でき、数十万円の節約が可能です。

◆ 投資回収のシミュレーション

鉄部塗装は「支出」ではなく「投資」として考えると、その費用対効果の高さが見えてきます。

空室1戸が埋まった場合
家賃6万円 × 12か月＝年間72万円の収入増。
→ 外階段塗装（50万円）を行った場合、1年以内に回収可能。
空室3戸が埋まった場合
家賃5万円 × 3戸 × 12か月＝年間180万円の収入増。
→ アパート全体の鉄部塗装（150万円）を行っても1年で投資回収が可能。
退去率が下がった場合
「古い印象が嫌だから引っ越す」という退去理由を防げれば、長期入居につながります。入居者が2〜3年長く住めば、その間の空室リスクや募集費用を削減でき、数百万円規模の経営効果を生むこともあります。

◆ 家賃維持・資産価値への波及効果

鉄部塗装は「古さを隠す」効果が高いため、競合物件が家賃を下げている中でも、自物件の家賃を維持しやすくなります。
また、売却時には「鉄部塗装済み＝管理状態良好」と評価され、査定額が数百万円アップするケースもあります。長期的には「収益改善＋資産価値向上」という二重の効果が得られるのです。

6. 成功事例から学ぶ若返り効果

鉄部塗装は「古さを隠す」だけでなく、物件を若返らせる大きな効果があります。ここでは実際の事例をご紹介します。

事例1：外階段塗装で満室回復

築25年のアパート。外階段のサビがひどく、内見者から「安全面が不安」と敬遠され、空室が4戸続いていました。

オーナーは思い切って鉄部塗装を実施。サビを丁寧にケレン処理し、防錆下塗りの上にシリコン塗料で仕上げました。
階段全体に艶が戻り、共用部分の雰囲気が明るく一新。結果、内見時のマイナス要素が消え、半年で満室に回復しました。

事例2：玄関ドア枠の塗装で成約率20％アップ

築25年の鉄骨アパート。玄関ドアの枠部分にサビが広がり、内見者から「古さが気になる」と言われていました。

オーナーはドア枠のみの鉄部塗装を実施。外観の印象が引き締まり、不動産会社から「紹介しやすくなった」と高評価を受けました。
結果、内見から成約に至る確率が20％向上。わずか数十万円の投資で空室改善につながった好事例です。

事例3：色替えで高級感を演出

築30年の鉄骨アパート。従来はグレーが色あせてくすんでいましたが、ダークブラウンに塗り替えたところ、外壁色とのコントラストで落ち着いた高級感が生まれました。

入居希望者からは「築年数を感じない」「おしゃれ」との声が上がり、家賃を下げずに成約に至るケースが増加。結果として、収益性を維持しながら競合物件との差別化に成功しました。

事例4：ベランダ鉄部の若返りで口コミ拡散

築28年のアパートでベランダの手すりがサビだらけになっていました。鉄部塗装を行ったところ、入居者から「ベランダがきれいになって気持ち良い」と好評に。
その入居者がSNSで写真を投稿し、口コミが広まった結果、新規入居希望者が増加し、空室が解消しました。

事例5：売却査定で250万円アップ

築32年のアパートを売却予定だったDさん。査定時に「鉄部劣化がマイナス」とされ、当初の査定額は想定より低いものでした。
そこで鉄部塗装を実施し、再査定を依頼したところ「管理状態良好」と評価され、査定額が250万円アップ。工事費用を差し引いても大きな利益を得られました。家賃を下げずに入居が決まるようになりました。