【アパート 鉄部塗装】築古物件が“映える”物件に変わる理由
1. はじめに
築20年、30年と年数が経過したアパートは、どうしても「古さ」が目立ち始めます。入居希望者は第一印象をとても重視するため、築古物件は新築や築浅物件と比べて不利になりがちです。
しかし、必ずしも築年数がハンデになるわけではありません。鉄部塗装を中心としたメンテナンスを行うことで、築古物件でも驚くほど印象が変わり、「映える物件」として再評価されるケースが増えています。
今回は、鉄部塗装によって築古アパートが映える理由と、その効果を大家さん目線で詳しく解説します。
2. 築古物件が古く見えてしまう原因
築年数が経過したアパートが「古い」と見られてしまう理由は単に年数だけではありません。実際には鉄部の劣化や外観の印象が大きく影響しています。
2-1 鉄部の劣化が外観全体に影響する
外階段や手すり、ベランダ柵といった鉄部は、入居者や内見者が必ず目にする部分です。サビが浮き出て赤茶けた色になったり、塗装が剥がれて下地がむき出しになっていると、それだけで「古びた物件」という印象を与えてしまいます。
たとえ外壁や屋根がきれいでも、鉄部が劣化していれば全体の評価は下がります。逆に鉄部を塗装するだけで外観全体が引き締まり、「しっかり管理されている」という印象を与えることができます。
2-2 雨漏りや汚れの跡が悪印象に
鉄部の劣化はサビや見た目だけでなく、雨水の侵入や汚れの原因にもなります。
- 鉄部から雨水が浸入 → 室内天井や壁紙にシミが発生
- サビが流れ出して外壁に筋状の汚れが残る
- ベランダの手すりに触ると手や服が汚れる
これらは内見者が一目で気づくポイントであり、「この物件は大丈夫？」という不安を強く抱かせます。築年数の割に古びて見える一番の原因は、こうした放置された劣化跡なのです。
2-3 周辺物件との比較で見劣りする
入居希望者は一つの物件だけを見て決めるわけではありません。同じエリアで築年数が近いアパートを複数比較します。その際、鉄部塗装を定期的に行っている物件は「きれい」「管理が行き届いている」と高評価されます。
一方で、鉄部を放置した物件は築年数以上に古く見られ、「他の物件の方が良い」と判断されてしまうのです。つまり鉄部のメンテナンス状況が、そのまま競合物件との差別化ポイントになるといえます。
3. 鉄部塗装で“映える”物件に変わる理由
鉄部塗装を行うことで、築古物件でも「古さを隠して映える物件」に生まれ変わります。その理由を具体的に見ていきましょう。
3-1 見た目を一新し、美観を取り戻せる
鉄部塗装ではまずケレン作業でサビを落とし、防錆塗料を下塗りするため、汚れや腐食が消え去り、表面が滑らかで艶のある仕上がりになります。
外階段やベランダが新品のように蘇ることで、外観全体が引き締まり「築年数は古くてもきれいに維持されている」というポジティブな印象を与えられます。
3-2 色選びで印象をコントロールできる
鉄部塗装の魅力は、色を自由に選べる点です。
- 黒・ダークブラウン … 高級感・重厚感を演出
- ホワイト・ライトグレー … 清潔感・明るさを演出
- シルバー・メタリック … モダンでスタイリッシュな印象
外壁や屋根の色と組み合わせることで、建物全体のデザイン性を高めることも可能です。ちょっとした色替えが、築古物件を“映える”物件へと変える強力な手段となります。
3-3 入居希望者の第一印象アップ
第一印象は数秒で決まるといわれます。玄関前や外階段などの鉄部は、まさに入居希望者が最初に目にする場所です。ここがきれいに塗装されていると「安心して暮らせそう」という感情が生まれ、内見から成約につながりやすくなります。
逆に鉄部がサビだらけだと「中も古いのでは？」というマイナスイメージを抱かれ、せっかく内装をリフォームしていてもその効果が半減してしまいます。
3-4 SNSや口コミで“映える”物件に
現代では入居者が物件をSNSで紹介することも少なくありません。共用部が明るく清潔感のある状態であれば、写真や動画でも“映える”見た目になります。
その結果、口コミで評判が広がり、「きれいな物件に住みたい」と新規入居希望者が集まることもあります。鉄部塗装は見えにくい部分の工事と思われがちですが、実はこうした波及効果で入居促進にもつながるのです。
4. 人気の鉄部塗装施工方法と美観効果
築古物件を「映える物件」に変えるための鉄部塗装には、いくつかの施工方法があります。
4-1 ケレン作業＋防錆塗装
最も基本的で確実な方法。サビや古い塗膜を徹底的に落とし、防錆効果のある下塗りを行います。これにより耐久性が高まり、見た目も清潔感を取り戻せます。
4-2 シリコン塗料で艶やかに
シリコン塗料はコストと耐久性のバランスが良く、光沢感が長持ちするのが特徴です。10年前後の耐久性があるため、築古物件を手軽に若返らせたい大家さんに人気です。
4-3 フッ素塗料で高級感を演出
初期費用は高めですが、15年以上の耐久性があり、艶を維持できるフッ素塗料は、築古物件に「高級感」を与える効果があります。長期的に見れば塗り替え回数が減り、経済的にも有利です。
4-4 色替えによるイメージチェンジ
従来の色をガラリと変えるのも人気の方法です。
例えば、グレーからダークブラウンに変えるだけで落ち着いた高級感を演出できますし、明るい色に変えれば新鮮で清潔感のある印象を与えられます。
5. 費用相場と投資回収の視点
鉄部塗装の費用相場は以下の通りです。
- 外階段・手すり一式：30〜80万円
- 共用廊下・ベランダ鉄部：50〜150万円
- アパート全体の鉄部一式：100〜300万円
一見するとまとまった金額ですが、費用対効果を考えると非常に有利な投資です。
◆ 投資回収のシミュレーション
- 家賃6万円の物件で空室1戸が埋まれば、年間72万円の収入増。
- 外階段の塗装に50万円かけても、1年以内に回収可能。
- 複数戸の空室が埋まれば、投資回収はさらに加速。
◆ 家賃維持と資産価値の向上
鉄部塗装によって「見た目が新しい」と評価される物件は、競合が家賃を下げる中でも相場家賃を維持しやすくなります。長期的に見れば数百万円単位の収益差が生まれるのです。
また売却査定の際にも「鉄部塗装済み＝管理状態良好」と評価され、数百万円単位で査定額がアップするケースもあります。
6. 成功事例から学ぶ“映える”効果
事例1：階段塗装で第一印象が改善
築23年の木造アパート。外階段のサビがひどく、内見者から敬遠されていました。鉄部塗装を実施したところ、外観の印象が大きく改善され、3か月で空室4戸がすべて埋まりました。
事例2：玄関ドア枠の塗装で成約率アップ
玄関周りの鉄部を塗装しただけで物件の印象が引き締まり、不動産会社から「紹介しやすくなった」と高評価。成約率も20％向上しました。
事例3：色替えで高級感を演出
築30年の鉄骨アパートで、手すりやドア枠をダークブラウンに塗り替え。外壁色と調和し、落ち着いた高級感が演出され、家賃を下げずに入居が決まるようになりました。
7. まとめ
鉄部塗装は、築古アパートを「映える物件」に変える有効な手段です。
- サビや劣化を隠し、外観を若返らせる
- 色選びで物件のイメージを刷新できる
- 内見者や不動産会社に好印象を与え、空室改善につながる
- SNSや口コミで「映える」物件に変わる可能性もある
- 投資回収が早く、家賃維持や資産価値向上にも直結する
築年数が経って入居率に悩んでいる大家さんこそ、鉄部塗装によって「築古＝不利」というイメージを逆転させるチャンスです。
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